Section 2 Abaissement de base

Les crédits de construction nécessaires pendant la durée des travaux sont également considérés comme des prêts au sens de l’art. 36 de la loi.

¹Le plan des loyers et le plan de financement sont établis pour vingt-cinq ans, de telle façon que, durant cette période, toutes les charges du propriétaire puissent être couvertes, les avances remboursées, intérêt compris, et 30 pour cent au plus des frais d’investissement amortis.

²Le loyer initial abaissé doit être fixé de manière que les conditions prévues à l’al. 1 puissent, en règle générale, être remplies en vingt-cinq ans, compte tenu d’une augmentation annuelle des loyers.

³Les augmentations prévues dans le cadre du plan des loyers et du plan de financement peuvent être adaptées aux conditions du marché par l’office.²⁷

⁴Lorsque les circonstances le justifient, le plan des loyers et le plan de financement peuvent être prolongés en règle générale de cinq ans. Par la suite, les avances et les intérêts encore dus sont pris en charge par le propriétaire ou, si nécessaire, par la Confédération. Pour ce faire, on tiendra compte des conditions spécifiques du marché et de la situation particulière du propriétaire.²⁸

^4bisLa Confédération peut, avant l’expiration de la période de 30 ans, remettre tout ou partie des avances et des intérêts encore dus dans les cas suivants:

a.

si, en raison des conditions du marché, le bénéficiaire de l’aide fédérale n’est manifestement pas en mesure de remplir ses obligations financières dans les 30 ans et que, dans l’ensemble, une remise est financièrement avantageuse pour la Confédération. À cet égard, il faut notamment tenir compte:

1.

des loyers perçus par rapport au plan des loyers,

2.

du temps restant pour la dette au titre de l’abaissement de base,

3.

du nombre de logements vacants dans la commune où est situé le logement,

4.

du besoin de rénovation,

5.

des loyers comparatifs,

6.

des éventuelles remises consenties par les partenaires de financement dans le cadre d’accords d’assainissement;

b.

dans le cadre d’une réalisation forcée, à condition que d’autres créanciers parties prenantes prennent des mesures pour réduire les pertes.²⁹

⁵Les prestations des cantons, des communes et d’autres tiers peuvent contribuer à un abaissement supplémentaire sans entraîner une réduction de l’aide fédérale.³⁰

Si les conditions du marché l’exigent ou s’il existe de sérieuses difficultés de location, les loyers peuvent être temporairement réduits avec l’approbation de l’office. Dans des cas dûment motivés, les réductions de loyer peuvent être compensées par des avances supplémentaires.

¹Les pertes de loyer qui s’étendent sur une période ne dépassant pas six mois vont, en règle générale, à la charge des propriétaires.

²S’il est prouvé qu’un logement demeure vacant sans qu’il y ait faute du propriétaire, la Confédération peut couvrir les pertes de loyer par des avances à partir du septième mois. Ces avances portent intérêt au même taux que les avances versées au titre de l’abaissement de base et doivent être remboursées au plus tard à l’échéance du plan des loyers et du plan de financement. Pour fixer le montant et la durée des avances, on tiendra compte de la situation particulière du bailleur.³²

¹Les intérêts que porte le capital emprunté ne doivent pas dépasser les taux usuels pratiqués sur le marché.

²L’intérêt servi sur le capital propre investi peut correspondre au plus à celui des hypothèques de premier rang.³³

¹Le plan des loyers et le plan de financement réserveront un certain pourcentage des frais d’investissement pour couvrir les frais d’entretien et d’administration.

²Dans la mesure où ils ne servent pas à alimenter le fonds de rénovation ni les réserves volontaires, les moyens destinés à l’entretien doivent servir à opérer des amortissements supplémentaires.³⁴

¹Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s’agit de tous les frais qui découlent de l’utilisation de l’immeuble loué, y compris les contributions publiques.

²Sont en particulier réputés frais accessoires, outre ceux que mentionne l’art. 38 de la loi, les frais pour:

a.

le nettoyage des escaliers;

b.

le raccordement de la radio et de la télévision;

c.

les primes des coopératives de cautionnement;

ainsi que les frais d’exploitation pour:

d.

le chauffage et l’eau chaude;

e.

les installations communes;

f.

les ascenseurs.

³Avec l’autorisation de l’office, un montant forfaitaire peut être porté en compte pour certaines positions; les frais accessoires peuvent être recouvrés chaque mois par anticipation.

Le propriétaire peut louer à n’importe qui les logements dont le loyer bénéficie d’un abaissement de base.