Chapitre 1 Mesures destinées à abaisser les loyers

¹L’aide au financement selon l’art. 36, et les avances selon l’art. 37 de la loi constituent l’abaissement de base; les avances à fonds perdu, selon l’art. 42 de la loi, les abaissements supplémentaires.

²Dans le cas de rénovations de constructions anciennes, l’aide au financement, les avances et les avances à fonds perdu peuvent être accordées séparément ou conjointement. Le loyer ne doit pas être inférieur à ce qu’il était avant la rénovation.¹⁸

Les bénéficiaires de l’aide sont les propriétaires des immeubles locatifs ou les personnes ayant le droit de faire des travaux de construction.

¹Il y a changement d’affectation au sens de l’art. 46 de la loi lorsqu’un logement est utilisé à d’autres fins qu’à l’habitation ou lorsqu’il sert de résidence secondaire.

²Les locataires ou les personnes vivant avec eux en ménage commun ont le droit d’utiliser exceptionnellement des parties du logement pour y exercer une activité professionnelle, à la condition que les locaux servant à ces fins ne couvrent pas plus du tiers de la surface nette habitable.

¹L’office peut décider d’exercer ou de céder le droit légal d’emption ou de préemption lorsque les logements changent d’affectation.

²L’office peut, après avoir entendu les autorités cantonales, renoncer à exercer le droit d’emption si des raisons importantes le justifient.

¹En vertu de l’art. 45 de la loi, l’office exerce, si possible avec le concours des cantons, la surveillance des loyers qui ont bénéficié d’un abaissement.

²Le propriétaire est tenu de communiquer par écrit au locataire les loyers approuvés par l’office selon le plan de financement.

³En cas de dépassement des loyers approuvés, ou de changement d’affectation, un délai de trois mois est imparti au propriétaire pour qu’il rembourse aux locataires les montants perçus en trop. L’office exigera, au profit des locataires, le remboursement de ces montants, y compris un intérêt calculé aux taux applicable aux hypothèques de deuxième rang.

Les locataires peuvent faire contrôler par l’office la conformité de leur loyer ou les adaptations de leur loyer. Ce contrôle est effectué par voie de procédure simple et gratuite.

¹Tout transfert de la propriété d’un logement financé au moyen de l’aide fédérale nécessite l’approbation de l’office. Celui-ci la donne si le nouveau propriétaire s’engage par écrit à reprendre le contrat de droit public prévu par la loi, et la dette relative aux avances courues au titre de l’abaissement de base et à respecter le plan des loyers et le plan de financement. L’approbation obligatoire et la reprise de la dette peuvent être mentionnées au registre foncier.

²Est un transfert de propriété tout changement de propriétaire, dû notamment à l’achat, à l’acquisition aux enchères, à l’échange, à la donation, au partage successoral et à l’attribution judiciaire.

³En cas d’attribution judiciaire, l’al. 1 s’applique par analogie.

⁴Pour les personnes ayant leur domicile ou leur siège à l’étranger, le financement doit être garanti sans le cautionnement de la Confédération.

¹En cas de réalisation forcée d’un immeuble, les conditions de la mise aux enchères doivent comporter une clause indiquant que l’acquéreur reprendra obligatoirement les droits et les obligations liées à la loi, et qu’il devra, immédiatement après l’adjudication, déclarer par écrit à l’autorité qu’il reprend le contrat de droit public prévu par la loi.

²Dans des cas dûment motivés, l’office peut, dans le délai de 30 jours, refuser de donner l’approbation visée à l’art. 18 et ordonner à l’autorité de poursuite de procéder à une nouvelle mise aux enchères.

³En cas de vente de gré à gré réalisée dans le cadre d’une réalisation forcée, les al. 1 et 2 sont applicables par analogie.

Les banques, les coopératives de cautionnement, les collectivités publiques ou autres tiers peuvent prendre à leur charge le cautionnement de prêts et les avances destinées à abaisser les loyers initiaux. L’abaissement supplémentaire peut être également demandé dans ces cas.

¹Dans le cas de rénovations de constructions anciennes, la renonciation à l’aide fédérale peut intervenir à l’échéance d’une période de dix ans.

²La renonciation est accordée lorsque le propriétaire s’est libéré du cautionnement et qu’il a remboursé d’éventuelles avances, intérêts compris.

L’office peut, lorsqu’il s’agit de fixer les loyers après une rénovation, déclarer applicables l’art. 14 de l’ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux²⁴, et les critères de l’art. 269a, let. b, d, e et f, du code des obligations²⁵ lorsqu’il s’agit d’opérer les adaptations de loyer subséquentes.

L’aide fédérale n’est pas accordée si les coûts de rénovation n’excèdent pas 50 000 francs par logement. La moitié au moins des coûts doit correspondre à des améliorations entraînant une plus-value.

Les crédits de construction nécessaires pendant la durée des travaux sont également considérés comme des prêts au sens de l’art. 36 de la loi.

¹Le plan des loyers et le plan de financement sont établis pour vingt-cinq ans, de telle façon que, durant cette période, toutes les charges du propriétaire puissent être couvertes, les avances remboursées, intérêt compris, et 30 pour cent au plus des frais d’investissement amortis.

²Le loyer initial abaissé doit être fixé de manière que les conditions prévues à l’al. 1 puissent, en règle générale, être remplies en vingt-cinq ans, compte tenu d’une augmentation annuelle des loyers.

³Les augmentations prévues dans le cadre du plan des loyers et du plan de financement peuvent être adaptées aux conditions du marché par l’office.²⁷

⁴Lorsque les circonstances le justifient, le plan des loyers et le plan de financement peuvent être prolongés en règle générale de cinq ans. Par la suite, les avances et les intérêts encore dus sont pris en charge par le propriétaire ou, si nécessaire, par la Confédération. Pour ce faire, on tiendra compte des conditions spécifiques du marché et de la situation particulière du propriétaire.²⁸

^4bisLa Confédération peut, avant l’expiration de la période de 30 ans, remettre tout ou partie des avances et des intérêts encore dus dans les cas suivants:

a.

si, en raison des conditions du marché, le bénéficiaire de l’aide fédérale n’est manifestement pas en mesure de remplir ses obligations financières dans les 30 ans et que, dans l’ensemble, une remise est financièrement avantageuse pour la Confédération. À cet égard, il faut notamment tenir compte:

1.

des loyers perçus par rapport au plan des loyers,

2.

du temps restant pour la dette au titre de l’abaissement de base,

3.

du nombre de logements vacants dans la commune où est situé le logement,

4.

du besoin de rénovation,

5.

des loyers comparatifs,

6.

des éventuelles remises consenties par les partenaires de financement dans le cadre d’accords d’assainissement;

b.

dans le cadre d’une réalisation forcée, à condition que d’autres créanciers parties prenantes prennent des mesures pour réduire les pertes.²⁹

⁵Les prestations des cantons, des communes et d’autres tiers peuvent contribuer à un abaissement supplémentaire sans entraîner une réduction de l’aide fédérale.³⁰

Si les conditions du marché l’exigent ou s’il existe de sérieuses difficultés de location, les loyers peuvent être temporairement réduits avec l’approbation de l’office. Dans des cas dûment motivés, les réductions de loyer peuvent être compensées par des avances supplémentaires.

¹Les pertes de loyer qui s’étendent sur une période ne dépassant pas six mois vont, en règle générale, à la charge des propriétaires.

²S’il est prouvé qu’un logement demeure vacant sans qu’il y ait faute du propriétaire, la Confédération peut couvrir les pertes de loyer par des avances à partir du septième mois. Ces avances portent intérêt au même taux que les avances versées au titre de l’abaissement de base et doivent être remboursées au plus tard à l’échéance du plan des loyers et du plan de financement. Pour fixer le montant et la durée des avances, on tiendra compte de la situation particulière du bailleur.³²

¹Les intérêts que porte le capital emprunté ne doivent pas dépasser les taux usuels pratiqués sur le marché.

²L’intérêt servi sur le capital propre investi peut correspondre au plus à celui des hypothèques de premier rang.³³

¹Le plan des loyers et le plan de financement réserveront un certain pourcentage des frais d’investissement pour couvrir les frais d’entretien et d’administration.

²Dans la mesure où ils ne servent pas à alimenter le fonds de rénovation ni les réserves volontaires, les moyens destinés à l’entretien doivent servir à opérer des amortissements supplémentaires.³⁴

¹Les frais accessoires seront comptés séparément aux locataires, selon les dépenses faites. Il s’agit de tous les frais qui découlent de l’utilisation de l’immeuble loué, y compris les contributions publiques.

²Sont en particulier réputés frais accessoires, outre ceux que mentionne l’art. 38 de la loi, les frais pour:

a.

le nettoyage des escaliers;

b.

le raccordement de la radio et de la télévision;

c.

les primes des coopératives de cautionnement;

ainsi que les frais d’exploitation pour:

d.

le chauffage et l’eau chaude;

e.

les installations communes;

f.

les ascenseurs.

³Avec l’autorisation de l’office, un montant forfaitaire peut être porté en compte pour certaines positions; les frais accessoires peuvent être recouvrés chaque mois par anticipation.

Le propriétaire peut louer à n’importe qui les logements dont le loyer bénéficie d’un abaissement de base.

¹Le versement à fonds perdu s’élève annuellement à 0,6 pour cent des frais d’investissement pour l’abaissement supplémentaire I et à 1,2 pour cent pour l’abaissement supplémentaire II.

²En règle générale, l’abaissement supplémentaire I est accordé pendant les quinze premières années que dure l’aide fédérale. La durée de l’octroi de l’abaissement supplémentaire I peut être prolongée de six ans au plus.³⁵

³En règle générale, l’abaissement supplémentaire II est accordé pendant les 25 années que dure l’aide fédérale.³⁶

⁴Le relèvement annuel de 0,6 pour cent au maximum du coût de revient peut être effectué durant onze ans pour l’abaissement supplémentaire I et durant 25 ans pour l’abaissement supplémentaire II si le canton ou la commune procède à un versement à fonds perdu au moins égal ou fournit une contribution équivalente.³⁷

⁵En lieu et place du canton ou de la commune, d’autres collectivités de droit public, des fondations et des organisations d’utilité publique peuvent effectuer des versements à fonds perdu ou fournir des contributions.³⁸

¹L’abaissement supplémentaire I est accordé aux personnes seules, aux familles et aux communautés d’habitation qui ne relèvent pas de l’al. 2.

²L’abaissement supplémentaire II est accordé aux personnes âgées, aux invalides, aux personnes exigeant des soins, au personnel soignant et aux personnes suivant une formation.

¹L’abaissement supplémentaire I est versé pour des logements comprenant au maximum deux pièces de plus que le nombre d’occupants.

²L’abaissement supplémentaire II est versé pour des logements comprenant au maximum une pièce de plus que le nombre d’occupants. Les ménages ayant un enfant mineur peuvent occuper un logement qui comprend au maximum deux pièces de plus que le nombre d’occupants.

³Les logements de trois pièces ou moins ne sont pas soumis aux prescriptions d’occupation.

¹Les abaissements supplémentaires sont accordés pour des logements occupés par des personnes dont le revenu imposable total selon la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l’impôt fédéral direct⁴² ne dépasse pas 50 000 francs.⁴³

²Le montant déterminant s’établit d’après une attestation fiscale produite par le bénéficiaire de l’abaissement supplémentaire. Si le revenu s’est modifié sensiblement depuis la dernière taxation, le bénéficiaire doit en apporter la preuve.

³Pour chaque enfant mineur ou qui suit une formation et qui est à la charge de la famille ou d’une personne seule, la limite est relevée de 2500 francs.⁴⁴

^3bisPour les locataires en cours de bail, la limite de revenu est majorée de 10 %.⁴⁵

^3terLe revenu imposable des personnes en formation faisant partie du ménage n’est pas pris en compte jusqu’à l’âge de 25 ans.⁴⁶

⁴Le DEFR peut adapter périodiquement la limite de revenu et le supplément par enfant en fonction du marché du logement, des taux de l’intérêt hypothécaire, de l’indice du coût des loyers ou de l’indice du coût de la construction. L’office peut adapter les bases de calcul en fonction des modifications de la loi fédérale sur l’impôt fédéral direct.⁴⁷

⁵Lorsque le revenu imposable au titre de l’impôt fédéral direct dépasse la limite fixée aux al. 1, 3 et 3^bis, les abaissements supplémentaires peuvent être accordés sur la base des prescriptions cantonales ou communales sur le revenu si le canton ou la commune fournit une contribution comparable.⁴⁸

¹Les abaissements supplémentaires sont accordés pour des logements occupés par des personnes dont la fortune totale après déduction des dettes dont l’existence est prouvée ne dépasse pas 144 000 francs.⁵⁰

²Pour chaque enfant mineur ou qui suit une formation et qui est à la charge de la famille ou d’une personne seule, la limite est relevée de 16 900 francs.⁵¹

^2bisPour les locataires en cours de bail, la limite de fortune est majorée de 10 %.⁵²

³Si la fortune de personnes âgées, d’invalides ou de personnes exigeant des soins dépasse la limite de fortune, 1/10^e de l’excédent est considéré comme revenu.⁵³

⁴Le DEFR adapte la limite de fortune et le supplément par enfant dans la même proportion que pour la limite de revenu.

⁵Lorsque la fortune dépasse la limite fixée aux al. 1, 2 et 2^bis, les abaissements supplémentaires peuvent être accordés sur la base des prescriptions cantonales ou communales sur la fortune si le canton ou la commune fournit une contribution comparable.⁵⁴

¹Sont réputées personnes âgées celles qui ont droit à une rente de vieillesse selon la loi fédérale du 20 décembre 1946 sur l’assurance-vieillesse et survivants⁵⁵.

²Sont réputées invalides les personnes qui en vertu de la loi fédérale du 19 juin 1959 sur l’assurance-invalidité⁵⁶, de la loi fédérale du 13 juin 1911 sur l’assurance en cas de maladie et d’accidents⁵⁷, ou de la loi fédérale du 20 septembre 1949 sur l’assurance militaire⁵⁸ ont droit à une rente d’invalidité d’au moins 50 %.

³Sont réputées personnes qui exigent des soins celles qui ont constamment besoin de l’aide de tiers et doivent disposer de logements spécialement aménagés.

⁴Sont réputées personnel soignant les personnes qui font ménage commun avec la personne âgée, invalide ou à soigner, ou vivent dans un logement mis à disposition par cette personne, aux fins de lui donner des soins réguliers à domicile.

⁵Sont réputées personnes recevant une formation celles qui prouvent qu’elles font un apprentissage, fréquentent une école de perfectionnement professionnel, une école moyenne supérieure, une haute école ou une université et que les frais de la formation ne peuvent être assumés ni par elles-mêmes ni par leurs parents.

⁶Est assimilée aux enfants, à l’exception du conjoint, toute autre personne dont l’entretien est assuré par la famille ou la personne seule.⁵⁹

¹Après chaque nouvelle taxation relative à l’impôt fédéral direct, les bénéficiaires d’un abaissement supplémentaire veillent à ce que l’Administration des contributions avise le service compétent du canton de leurs nouvelles conditions de revenu et de fortune.⁶¹

²L’office contrôle, avec l’aide des cantons et des communes, s’il se justifie d’accorder un abaissement supplémentaire. ...⁶².⁶³

¹L’abaissement supplémentaire est, en règle générale, versé à partir de la date d’entrée dans le logement, mais au plus tôt au début du semestre durant lequel il a été demandé.

²Le premier versement de l’abaissement supplémentaire intervient, en règle générale, avec effet rétroactif sur une période d’au maximum deux ans à compter de la date de la présentation du décompte de construction.

¹L’abaissement supplémentaire est supprimé tant que:

a.

le bénéficiaire, sauf motif important, ne s’est pas acquitté de son obligation d’aviser le canton de ses conditions de revenu et de fortune;

b.

un logement est utilisé par des personnes qui ne remplissent pas ou plus les conditions d’ordre personnel ou financier.⁶⁵

²L’abaissement de base subsiste lorsque l’abaissement supplémentaire est supprimé.

Les communautés d’habitation d’au moins trois personnes comptant des personnes âgées, handicapées ou exigeant des soins, du personnel soignant ou des personnes en formation reçoivent l’abaissement supplémentaire si le revenu moyen et la fortune moyenne des habitants ne dépassent pas les limites fixées aux art. 28, al. 1, 3 et 3^bis, et 29, al. 1, 2 et 2^bis.