C. La réalisation dans la faillite

La réalisation d’immeubles dans la faillite est réglée par les dispositions de l’ordonnance du 13 juillet 1911 sur l’administration des offices de faillite (OAOF)¹⁶³, sous réserve des adjonctions et des modifications résultant des dispositions suivantes.

¹La publication de la faillite (art. 232 LP) sera accompagnée d’un avis aux titulaires de servitudes qui sous l’empire de l’ancien droit ont pris naissance sans inscription et qui n’ont pas encore été inscrites au registre foncier; ils seront sommés de produire leurs droits à l’office des faillites dans le délai d’un mois, en joignant à cette production leurs éventuels moyens de preuve.¹⁶⁴

²L’avis renfermera la désignation exacte du failli et de l’immeuble à réaliser, ainsi que la commination prévue à l’art. 29, al. 3 ci-dessus.

³…¹⁶⁵

Sitôt après avoir reçu le prononcé de faillite, l’office donnera par écrit avis de la déclaration de faillite aux locataires et fermiers d’immeubles appartenant au failli et il les invitera à payer dorénavant en mains de l’office les loyers et fermages qui viendront à échéance, s’ils ne veulent pas avoir à payer à double.

¹Afin de constater, conformément à l’art. 58, al. 2 OAOF¹⁶⁶, les droits réels existant sur les immeubles du failli (droits de gage, servitudes, charges foncières, droits de préemption, d’emption et de réméré, baux à ferme et à loyer, etc.), il sera dressé pour chaque immeuble un état spécial de toutes les créances garanties par l’immeuble, ainsi que de toutes les charges réelles qui devront être déléguées à l’adjudicataire de l’immeuble, à l’exclusion toutefois des charges qui prennent naissance et sont transférées en vertu de la loi elle-même; cet état contiendra aussi la désignation exacte des objets (immeubles et accessoires) auxquels se rapporte chaque charge.

²Ces états des charges forment partie intégrante de l’état de collocation. Au lieu d’énumérer les créances garanties par gage, l’état de collocation se référera à cet égard aux états spéciaux.

¹Les créances garanties par le nantissement de titres de gage créés au nom du propriétaire lui-même seront colloquées comme garanties par gage mobilier, tandis que les titres de gage donnés en nantissement seront inscrits au nombre des créances garanties par gage immobilier pour le montant pour lequel la créance garantie par nantissement a été colloquée, mention étant faite d’ailleurs de la collocation du gage mobilier.

²Si la créance garantie par gage mobilier est inférieure au montant du titre de gage immobilier qui a été donné en nantissement, la différence ne sera pas colloquée comme gage immobilier.

¹Les créanciers chirographaires n’ont pas le droit d’attaquer les états des charges des immeubles (art. 125 ci-dessus) en tant qu’il ne s’agit que de la question du rang préférable d’un créancier gagiste par rapport à un autre et ils ne peuvent pas non plus intervenir au procès intenté à cet égard par un créancier gagiste à un autre.

²Lorsqu’un créancier gagiste entend contester uniquement le rang d’un autre créancier gagiste, il ouvrira action à ce dernier et non pas en même temps à la masse.

¹Lorsque, d’après les inscriptions au registre foncier ou à la suite de la sommation publiée (art. 123 ci-dessus), des droits de gage ou d’autres droits réels sur l’immeuble sont revendiqués, la vente (aux enchères ou de gré à gré) ne peut, même en cas d’urgence, avoir lieu qu’après que la procédure de collocation, relativement à ces droits, a été observée et que les procès auxquels elle a pu donner lieu ont été définitivement liquidés.¹⁶⁷

²Exceptionnellement les autorités de surveillance peuvent permettre de vendre déjà auparavant, lorsque cela n’est de nature à léser les intérêts de personne. Dans ce cas, les conditions de vente mentionneront le procès pendant et une inscription provisoire sera annotée au registre foncier (art. 961 CC¹⁶⁸).

¹Dans les avis spéciaux qui leur seront adressés conformément à l’art. 257 LP (art. 71 OAOF¹⁶⁹), les créanciers dont le droit prime, d’après l’état des charges (art. 125 ci-dessus), un autre droit réel - servitude, charge foncière, droit de préemption, etc. - seront informés qu’ils peuvent exiger la double mise à prix prévue à l’art. 142 LP, s’ils en font la demande à l’office dans les dix jours, faute de quoi ils seraient censés renoncer à ce droit.¹⁷⁰

²Conformément à l’art. 30, al. 4, ci-dessus, applicable par analogie, des avis spéciaux seront adressés également aux titulaires de droits de préemption légaux au sens de l’art. 682, al. 1 et 2 CC¹⁷¹.¹⁷²

¹En ce qui concerne les conditions de vente et la procédure d’enchères, les art. 45 à 52, 56 à 70, 106, al. 2, 108 et 110, al. 2, ci-dessus sont applicables par analogie.¹⁷³

²Dans les conditions de vente, l’administration de la faillite peut, en vertu d’une décision conforme de l’assemblée des créanciers, se réserver le droit de refuser l’adjudication si l’offre la plus élevée est inférieure à un montant que préciseront les conditions de vente.¹⁷⁴

³En pareil cas, si l’on n’arrive pas à vendre l’immeuble de gré à gré, il sera mis à nouveau aux enchères et pourra être adjugé quand bien même l’offre n’atteindrait pas le montant minimum précisé conformément à l’al. 2 ci-dessus.¹⁷⁵

⁴La disposition de l’art. 135, al. 1, 2^e phrase, LP, n’est pas applicable en matière de faillite.

¹Lorsque la masse en faillite comprend une part de copropriété sur un immeuble, l’art. 73 ci-dessus est applicable par analogie en ce qui concerne l’extrait du registre foncier qui doit être demandé en vertu de l’art. 26 OAOF¹⁷⁷.¹⁷⁸

²La sommation d’annoncer les servitudes qui ont pris naissance, sous l’empire de l’ancien droit cantonal, sans inscription dans les registres publics et n’ont pas encore été inscrites (art. 123 ci-dessus) doit être adressée aux titulaires de telles servitudes grevant l’immeuble lui-même et, en cas de propriété par étages régie par l’ancien droit cantonal (art. 20^bis tit. fin. CC¹⁷⁹), également aux titulaires de telles servitudes grevant l’étage compris dans la masse en faillite.

¹L’ouverture de la faillite sera communiquée non seulement aux créanciers au bénéfice de droits de gage sur la part de copropriété du failli, mais aussi aux créanciers au bénéfice de droits de gage sur l’immeuble entier. Toutefois, ces derniers ne seront pas sommés de présenter leur titre de gage.

²Lorsque le failli est copropriétaire d’un immeuble qui rapporte des produits, l’art. 23a, let. c, 1^re phrase, ci-dessus est applicable par analogie.

³L’art. 23c, al. 1, ci-dessus s’applique par analogie à l’administration.

¹Les charges qui grèvent la part de copropriété et celles qui grèvent l’immeuble entier seront portées séparément à l’état des charges (art. 125 ci-dessus).

²Les créances garanties par des droits de gage qui grèvent l’immeuble entier seront classées dans les créances non garanties (art. 61, al. 1 OAOF¹⁸²) pour la part du montant à la charge du failli; en cas de responsabilité solidaire du failli, elles le seront pour la totalité de leur montant; cela dans l’éventualité où les pourparlers de conciliation, au sens des articles 130e ci-après et 73e ci-dessus, et où la vente de la part de copropriété du failli aux conditions prescrites aux articles 130f ci-après et 73g ci-dessus échoueraient.¹⁸³

¹La publication de la vente (art. 257, 1^er et al. 2, LP) contiendra les indications prescrites à l’art. 73a, al. 1, ci-dessus.

²Les avis spéciaux (art. 257, al. 3, LP, art. 71 OAOF¹⁸⁶, art. 129 ci-dessus) seront adressés également aux titulaires de créances garanties par gage sur le fonds lui-même, ainsi qu’aux tiers auxquels aura été remis en gage un titre de gage grevant l’immeuble entier.¹⁸⁷

Les art. 73e et 73f ci-dessus sont applicables par analogie lorsqu’il résulte de la procédure d’épuration de l’état des charges que l’immeuble entier est grevé d’un droit de gage.

L’art. 73g ci-dessus s’applique par analogie aux conditions de vente, mais sans la réserve contenue dans l’al. 2 de l’art. 832 CC¹⁹⁰ (art. 130, 4^e al., ci-dessus).

¹Le créancier titulaire d’une créance garantie par un gage grevant l’immeuble entier a le droit de la faire valoir à l’échéance déjà durant la procédure de faillite (art. 89, al. 1, ci-dessus) par la voie de la poursuite en réalisation de gage (art. 106a, ci-dessus).

²Si l’immeuble objet du gage est réalisé à la suite de la poursuite en réalisation de gage avant que le créancier gagiste ait touché un dividende dans la faillite, l’art. 61, al. 2 OAOF¹⁹² est applicable. L’art. 217 LP est réservé.¹⁹³

Lorsque la créance contre le fol enchérisseur (art. 143, al. 2 LP) est contestée et que le recouvrement ne peut en être opéré par l’administration de la faillite, celle-ci offrira d’abord aux créanciers gagistes non désintéressés et ensuite, le cas échéant, aux créanciers chirographaires de leur céder cette prétention pour la faire valoir conformément à l’art. 260 LP; si aucun d’eux ne demande la cession, la créance sera vendue aux enchères. L’art. 72 ci-dessus est applicable.

En ce qui concerne la distribution des deniers, les dispositions des articles 115 à 118 ci-dessus sont applicables.