A. Réalisation dans la poursuite par voie de saisie

L’office procède à la saisie sur la base des mentions du registre foncier; il invite le débiteur à y assister (art. 91 LP) et il inscrit au procès-verbal de saisie autant d’immeubles qu’il est nécessaire, d’après l’estimation, pour couvrir la créance en capital, intérêts et frais (art. 97 LP).

¹L’estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l’immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l’assurance contre l’incendie. Les créances garanties par gage qui sont révélées par le registre foncier doivent être indiquées sommairement, sans que d’ailleurs il y ait lieu d’introduire une procédure de revendication en ce qui les concerne.

²Dans le délai de plainte contre la saisie (art. 17, al. 2, LP), chacun des intéressés a le droit d’exiger, en s’adressant à l’autorité de surveillance et moyennant avance des frais, qu’une nouvelle estimation soit faite par des experts. Lorsque la nouvelle estimation a été demandée par un créancier, celui-ci ne pourra réclamer au débiteur le remboursement des frais que si l’estimation de l’office a été sensiblement modifiée. L’autorité cantonale de surveillance statue en dernier ressort sur les contestations relatives au montant de l’estimation.¹⁷

¹Les immeubles inscrits au registre foncier au nom d’un autre que le débiteur ne peuvent être saisis que si le créancier rend vraisemblable, ou bien:

1.¹⁸

que (par occupation, succession, expropriation, exécution forcée, jugement), le débiteur a acquis la propriété sans inscription au registre foncier (art. 656, al. 2, CC¹⁹); ou bien

2.

qu’en vertu du régime matrimonial l’immeuble répond des dettes du débiteur poursuivi; ou bien

3.

que l’inscription au registre foncier est inexacte.

²Dans ces cas l’office doit, aussitôt après la saisie, introduire la procédure de revendication.

¹Les choses qui, d’après l’usage local, font partie intégrante de l’immeuble ou en sont des accessoires ne sont pas mentionnées dans le procès-verbal de saisie; elles sont comprises de plein droit dans la saisie de l’immeuble.

²Par contre, les choses mobilières qui sont mentionnées au registre foncier comme accessoires (art. 805, al. 2 et 946, al. 2, CC²⁰) ou dont la qualité d’accessoires peut prêter à des doutes seront portées comme tels au procès-verbal de saisie, chacune d’elles étant estimée séparément. Lorsqu’il a été produit au registre foncier un état spécial (inventaire) des accessoires et qu’il correspond aux objets existants, ceux-ci peuvent être désignés et estimés sommairement par catégories avec référence à l’état spécial.

³Si l’un des intéressés demande que d’autres objets encore soient portés au procès-verbal de saisie en qualité d’accessoires, il devra être fait droit à cette demande.

⁴Les contestations relatives à la qualité de parties intégrantes ou d’accessoires seront tranchées dans la procédure d’épuration de l’état des charges (cf. art. 38, al. 2, ci-après).²¹

¹Les accessoires d’un immeuble ne peuvent être saisis indépendamment de l’immeuble que si le débiteur et tous ceux dont les droits résultent du registre foncier (créanciers gagistes, etc.) sont d’accord.

²Si les accessoires saisis et réalisés indépendamment de l’immeuble faisaient l’objet de mentions au registre foncier, l’office remettra au bureau du registre foncier, après la réalisation, la liste de ces objets afin qu’ils soient radiés au registre comme accessoires.

¹Si le débiteur est en possession de titres de gage créés sur l’immeuble au nom du propriétaire lui-même et s’ils n’ont pas été saisis parce qu’ils étaient insuffisants pour couvrir la créance faisant l’objet de la poursuite, l’office les conservera sous sa garde pendant la durée de la saisie (art. 68, al. 1, let. a, ci-après).

²Après la saisie de l’immeuble, une saisie des titres de gage créés au nom du propriétaire est exclue.²³

¹La saisie de l’immeuble comprend de plein droit (art. 102, al. 1, LP) les récoltes pendantes ainsi que les loyers et fermages courants. Ces objets ne seront donc pas indiqués spécialement dans le procès-verbal de saisie, et tant que la saisie de l’immeuble durera, ils ne pourront plus être saisis séparément. Toutefois, il sera fait mention des contrats de bail à loyer ou à ferme dans le procès-verbal de saisie.

²Si, avant la saisie de l’immeuble, les fruits ou les foyers et fermages sont saisis séparément, les créanciers gagistes en seront informés comme cela est prescrit pour la saisie de l’immeuble (art. 15, al. 1, let. b, ci-après).

¹Immédiatement après la saisie (provisoire ou définitive), l’office devra:²⁴

a.²⁵

Requérir du bureau du registre foncier compétent l’annotation au registre foncier d’une restriction du droit d’aliéner conformément aux art. 960 CC²⁶ et 101 LP; il devra également communiquer au bureau du registre foncier toute participation, définitive ou provisoire, d’un nouveau créancier à la saisie (art. 101 LP).

b.

Donner connaissance de la saisie aux créanciers gagistes ou à leurs représentants inscrits au registre foncier, ainsi que, le cas échéant, aux locataires et fermiers, en attirant l’attention des premiers sur les dispositions des art. 102, al. 1, 94, al. 3, LP et 806, al. 1 et 3, CC et en avisant les locataires et fermiers que, à l’avenir, les loyers et fermages ne pourront être payés valablement qu’en mains de l’office (art. 91, al. 1, ci-après).

c.

S’il existe une assurance contre les dommages, donner connaissance de la saisie à l’assureur et attirer son attention sur le fait que, d’après l’art. 56 de la loi fédérale du 2 avril 1908 sur le contrat d’assurance²⁷, jusqu’à nouvel avis il ne pourra plus s’acquitter valablement qu’en mains de l’office; si dans la suite la saisie tombe (pour cause de retrait ou d’extinction de la poursuite, de paiement, etc.) sans qu’il ait été procédé à la réalisation, l’office en informera sans délai l’assureur (art. 1 et 2 OSAss²⁸).

²Il sera fait mention de ces avis dans le procès-verbal de saisie.

³En cas d’urgence, l’annotation de la restriction du droit d’aliéner devra être requise (let. a ci-dessus) avant même que le procès-verbal de saisie ait été dressé.

¹Tant que la saisie subsiste, l’office pourvoit à la gérance et à la culture de l’immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d’un tiers revendiquant.

²L’office est chargé de la gérance même lorsque, avant la saisie, le débiteur l’a confiée à un tiers. Il en demeure chargé même pendant une suspension provisoire de la poursuite (art. 57 et s. LP et sursis concordataire) et pendant la durée d’un sursis accordé au débiteur conformément à l’art. 123 LP (art. 143a LP).²⁹

³Sous sa responsabilité l’office peut confier à un tiers la gérance et la culture, et même charger le débiteur de la culture. Dans ce dernier cas, le débiteur n’a cependant pas droit à une rémunération spéciale si, conformément à l’art. 103 LP, une partie des fruits ou produits de l’immeuble lui a été abandonnée à titre de contribution à son entretien.

⁴Lorsqu’il est à prévoir que les revenus de l’immeuble seront insuffisants, l’office a le droit d’exiger du créancier une avance pour les frais d’administration (art. 105 LP).

La gérance et la culture de l’immeuble saisi comprennent toutes les mesures nécessaires pour entretenir l’immeuble en bon état de rendement ainsi que pour la perception des fruits et autres produits, soit notamment la commande et le paiement de petites réparations, les ensemencements et plantations, la conclusion et le renouvellement des assurances usuelles, la résiliation des baux, l’expulsion des locataires, la conclusion de nouveaux baux, la récolte et la vente des fruits, la rentrée des loyers et fermages au besoin par voie de poursuites, l’exercice du droit de rétention du bailleur, le paiement des redevances courantes (pour le gaz, l’eau, l’électricité, etc.). Par contre les intérêts hypothécaires qui viennent à échéance pendant la durée de la gérance ou qui étaient déjà échus auparavant ne peuvent pas être payés.

¹Si dans l’intérêt d’une bonne gestion il est nécessaire de faire des procès ou de recourir à d’autres mesures exceptionnelles ou impliquant des frais considérables et qu’il y ait péril en la demeure, l’office fera de lui-même le nécessaire; toutefois il informera immédiatement des mesures prises les créanciers poursuivants, y compris les créanciers gagistes qui ont intenté des poursuites (art. 806 CC³⁰), ainsi que le débiteur, en les avisant qu’ils ont le droit de porter plainte.

²S’il n’y a pas péril en la demeure, l’office demandera tout d’abord leur avis aux créanciers et au débiteur, en leur fixant un délai convenable et en formulant des propositions précises quant aux mesures à prendre et à la façon d’en couvrir les frais; si le délai s’écoule sans que les propositions aient été combattues, elles seront censées acceptées. Si les créanciers et le débiteur tombent d’accord pour qu’il soit pris des mesures différentes, l’office devra suivre les instructions reçues, pourvu que les créanciers fassent l’avance des frais nécessaires ou qu’il dispose sans cela de ressources suffisantes. Si les intéressés ne sont pas d’accord quant à l’attitude à adopter, l’office demandera à l’autorité de surveillance les instructions nécessaires.

Jusqu’à la réalisation de l’immeuble, le débiteur ne peut être tenu ni de payer une indemnité pour les locaux d’habitation ou d’affaires qu’il occupe ni de vider les lieux.

¹L’office tiendra un compte séparé des frais de la gérance; ce compte sera déposé en même temps que le tableau de distribution et pourra faire l’objet de plainte aux autorités cantonales de surveillance; celles-ci statuent en dernier ressort, pour autant qu’il ne s’agit pas de l’application de l’ordonnance sur les frais.³¹

²La rémunération à laquelle a droit le tiers chargé de la gérance et de la culture (art. 16, al. 3 ci-dessus) est fixée, en cas de contestation, par les autorités cantonales de surveillance.

¹Les dépenses et les recettes résultant de la gérance seront au fur et à mesure inscrites par l’office dans un compte détaillé qui pourra être consulté en tout temps par le débiteur et par les créanciers poursuivants et qui sera déposé en même temps que le tableau de distribution.

²Les contestations seront tranchées par l’autorité de surveillance.

¹Le produit des fruits et les loyers et fermages perçus serviront en premier lieu à couvrir les frais et dépenses de la gérance et à acquitter les subsides qui ont pu être accordés pour l’entretien du débiteur et de sa famille (art. 103, al. 2, LP). Le solde disponible fera l’objet de répartitions périodiques aux ayants droit, après l’expiration du délai de participation des art. 110 et 111 LP et après dépôt préalable d’un tableau de distribution provisoire. Seront colloqués en première ligne les créanciers gagistes dont les poursuites en réalisation de gage intentées avant la réalisation des fruits n’ont pas été contestées.

²Si le produit net des fruits naturels et civils suffit à désintéresser intégralement les créanciers gagistes et saisissants, la poursuite sera suspendue d’office et il sera procédé à la distribution finale des deniers, pourvu que les poursuites en réalisation de gage soient passées en force et que le délai de participation des créanciers saisissants soit expiré.

³Si la poursuite n’aboutit pas à la réalisation de l’immeuble (art. 121 LP), le produit net des fruits naturels et civils sera réparti entre les créanciers poursuivants qui y ont droit.

⁴Lorsque le débiteur est déclaré en faillite avant la réalisation de l’immeuble, le produit net des fruits naturels et civils qui n’a pas encore été distribué est réparti conformément aux art. 144 à 150 LP, dans la mesure où les délais de participation à la saisie sont échus (art. 110 et 111 LP); l’excédent tombe dans la masse.³²

¹En cas de saisie d’une part de copropriété sur un immeuble, le procès-verbal de saisie mentionnera les noms et domiciles du débiteur et des autres copropriétaires, ainsi que leurs quotes-parts (art. 646, al. 1, CC³⁵) ou leurs parts en pour-cent ou en pour-mille (art. 712e, al. 1, CC), et renfermera la description de l’immeuble en copropriété et de ses accessoires, avec indication de la valeur estimative. En cas de propriété par étages, le procès-verbal de saisie renfermera aussi la description de la part de l’immeuble appartenant au débiteur et, le cas échéant, de ses accessoires spécifiques, avec indication de la valeur estimative.

²L’art. 9 ci-dessus s’applique par analogie à l’estimation et à l’indication sommaire des créances garanties par gage; outre les créances garanties par gage grevant la part saisie, les créances garanties par gage grevant l’immeuble entier doivent être indiquées.

³Lorsque les parts de copropriété d’un immeuble ont été constituées en propriété par étages, l’art. 14 ci-dessus s’applique par analogie à la saisie des loyers et fermages provenant du bail d’une part.

L’art. 15 ci-dessus est applicable par analogie, avec les précisions suivantes:

a.

Une restriction du droit d’aliéner ne devra être annotée que pour la part saisie, mais non pour les autres parts. Toutefois, une mention au feuillet de l’immeuble lui-même devra signaler la saisie d’une part et indiquer que tout acte de disposition au sens de l’art. 648, al. 2, CC³⁷ sera subordonné à l’approbation de l’office des poursuites.

b.

Seront avisés de la saisie les créanciers au bénéfice d’un droit de gage sur la part saisie et, en cas de propriété par étages, également les locataires ou fermiers de l’étage en cause. En outre, l’office communiquera la saisie aux assureurs auprès desquels l’immeuble entier ou la part saisie est assuré contre les dommages.

c.

Si l’immeuble entier rapporte des produits, l’office des poursuites communiquera la saisie d’une part également aux autres copropriétaires et, si l’administration a été confiée à un tiers, à cet administrateur, en les avisant que les produits afférents à la part saisie devront à l’avenir être remis à l’office des poursuites (art. 104 et 99 LP). Dans ce cas, la saisie sera en outre communiquée aux créanciers gagistes dont le droit de gage grève l’immeuble entier (cf. art. 94, al. 3, LP et 806 CC).

¹Si le créancier requiert la saisie de l’immeuble lui-même parce qu’il entend contester les droits des copropriétaires, l’office sera tenu de faire droit à cette demande, mais il impartira en même temps au créancier saisissant le délai prévu à l’art. 108 LP pour intenter action en contestation de la revendication.³⁹

²Cette procédure devra être appliquée également lorsque le créancier allègue qu’il s’agit d’une propriété commune et non de copropriété ou que la quote-part du débiteur n’est pas celle qui est indiquée.

³Si l’action n’est pas intentée dans le délai fixé ou si le créancier est débouté de ses conclusions, l’office saisira la quote-part inscrite au registre foncier.

¹Les droits d’administration du débiteur sur l’immeuble comme tel et, en cas de propriété par étages, les droits d’administration du débiteur sur les parties de l’immeuble lui appartenant passent à l’office.

²Les art. 16 à 22 de la présente ordonnance sont applicables par analogie.

C’est l’office du lieu où la chose est située (art. 24 ci-après) qui est toujours compétent pour pratiquer la saisie et pourvoir à la gérance.

¹Lorsque l’immeuble à saisir est situé dans un autre arrondissement de poursuites, l’office chargera de l’exécution de la saisie le préposé de cet arrondissement ou, si l’immeuble est situé dans plusieurs arrondissements, le préposé de celui où se trouve la partie qui a la plus grande valeur (art. 89 LP); il lui indiquera le montant pour lequel il y a lieu de saisir.

²L’office requis exécute la saisie en se conformant aux dispositions des art. 89 et 90 LP et des art. 8, 9, 11, 14 et 15 ci-dessus; il remet le procès-verbal de saisie, dont il conservera une copie, à l’office requérant et il y joint l’exemplaire portant récépissé de la réquisition d’annotation de la restriction du droit d’aliéner. L’office requérant insère le contenu du procès-verbal transmis dans l’original de son procès-verbal de saisie, il envoie une copie de ce dernier aux parties (art. 114 LP) et il pourvoit, le cas échéant, à la fixation des délais.⁴³

³La gérance et la culture de l’immeuble (art. 16 à 21 ci-dessus) relèvent exclusivement de l’office requis, lequel peut aussi être chargé de la répartition des produits de l’immeuble aux créanciers conformément à l’art. 22 ci-dessus.

¹Le créancier au bénéfice d’une saisie provisoire ne peut requérir la réalisation de l’immeuble qu’après que la saisie est devenue définitive et qu’il s’est écoulé six mois depuis la saisie provisoire. Le moment où la saisie provisoire s’est transformée en saisie définitive forme le point de départ du délai pendant lequel la réalisation peut être requise (art. 116 et 118 LP).

²…⁴⁵

Lorsque la saisie comprend aussi des objets mobiliers constituant des accessoires de l’immeuble (art. 11 ci-dessus), ils ne peuvent être réalisés séparément qu’avec le consentement de tous les intéressés. Si l’accessoire réalisé séparément était mentionné au registre foncier, l’office observera la prescription de l’art. 12, al. 2, ci-dessus.

¹Après avoir informé le débiteur de la réquisition de vente (art. 120 LP), l’office demandera un extrait du registre foncier relativement à l’immeuble à réaliser ou, si un tel extrait lui a déjà été délivré auparavant, il le fera vérifier par le bureau du registre foncier qui y apportera les modifications nécessaires et le certifiera conforme au contenu actuel du registre.

²En interrogeant le débiteur l’office contrôlera et, éventuellement, rectifiera les indications de l’extrait du registre foncier relatives au nom et au domicile des créanciers gagistes.

¹La date de la vente aux enchères doit être fixée de telle sorte que le délai de plainte contre les conditions de vente soit expiré avant le jour des enchères.

²Outre les indications exigées par l’art. 138 LP, la publication de la vente doit mentionner le nom et le domicile du débiteur, la désignation exacte de l’immeuble mis en vente et le montant de l’estimation.⁴⁷ La sommation aux créanciers gagistes (art. 138, al. 2, ch. 3, LP) doit être complétée dans ce sens que lesdits créanciers sont aussi tenus de faire savoir à l’office si la créance garantie par gage est échue ou a été dénoncée au remboursement en tout ou en partie, si oui, pour quel montant et pour quelle date.

³La sommation prévue à l’art. 138, al. 2, ch. 3, LP, doit s’adresser aussi à tous les titulaires de servitudes qui ont pris naissance sous l’empire du droit cantonal ancien et qui n’ont pas encore été inscrites. Ils seront avertis que les servitudes non annoncées ne seront pas opposables à un acquéreur de bonne foi de l’immeuble grevé, à moins qu’il ne s’agisse de droits qui, également d’après le CC⁴⁸, produisent des effets de nature réelle en l’absence d’inscription au registre foncier.

⁴…⁴⁹

¹Les avis spéciaux prévus à l’art. 139 LP doivent être expédiés dès la publication de la vente. Si la valeur estimative de l’immeuble est indiquée dans la publication, l’avis spécial vaudra en même temps comme communication de l’estimation conformément à l’art. 140, al. 3, LP. L’art. 9, al. 2 ci-dessus, est applicable.

²Les avis spéciaux doivent être adressés à tous les créanciers qui ont un droit de gage sur l’immeuble ou au profit desquels il a été saisi, à ceux qui ont sur les créances garanties par gage immobilier un droit de gage ou d’usufruit et qui sont inscrits au registre spécial des créanciers, au débiteur, à l’éventuel tiers propriétaire de l’immeuble et à toutes les personnes qui possèdent sur l’immeuble un droit quelconque inscrit ou annoté au registre foncier. Lorsque, d’après l’extrait du registre foncier, le créancier gagiste a désigné un représentant (art. 860, 875, 877 CC⁵⁰), l’avis doit être adressé à ce dernier.⁵¹

³Dans les avis spéciaux adressés aux créanciers gagistes, il doit être indiqué si la vente a été requise par un créancier saisissant ou par un créancier gagiste antérieur ou postérieur en rang.

⁴Des avis spéciaux doivent également être adressés aux titulaires de droits de préemption légaux au sens de l’art. 682, al. 1 et 2, CC. Ces personnes seront informées par une lettre d’accompagnement qu’elles peuvent exercer leurs droits lors de la vente aux enchères et de quelle manière elles doivent agir à cette fin (art. 60a ci-après).⁵²

Si le renvoi de la vente n’a été ordonné qu’après l’expiration du délai pour la production des charges, il suffit que la nouvelle vente soit publiée au moins quatorze jours à l’avance et il n’est pas nécessaire que la publication renferme de nouveau la sommation prévue à l’art. 138, al. 2, ch. 3, LP.

¹Une fois la vente ordonnée, le débiteur ne peut obtenir qu’elle soit différée (art. 123, 143a LP) qu’à condition de payer immédiatement, outre l’acompte fixé, les frais occasionnés par les préparatifs et le renvoi de la vente.⁵³

²Sitôt perçus, les acomptes doivent être versés au créancier qui a requis la vente.

Après l’expiration du délai de production (art. 138, al. 2, ch. 3, LP), l’office doit dresser l’état des charges, de manière qu’il puisse être déposé en même temps que les conditions de vente (art. 134, al. 2, LP).

¹L’état des charges doit contenir:

a.

La désignation de l’immeuble mis en vente et, le cas échéant, de ses accessoires (art. 11 ci-dessus), avec indication du montant de l’estimation, en conformité du contenu du procès-verbal de saisie.

b.⁵⁴

Les charges (servitudes, charges foncières, droits de gage immobilier et droits personnels annotés) inscrites au registre foncier ou produites à la suite de la sommation de l’office (art. 29, al. 2 et 3, ci-dessus), avec indication exacte des objets auxquels chaque charge se rapporte et du rang des droits de gage par rapport les uns aux autres et par rapport aux servitudes et autres charges, pour autant que cela résulte de l’extrait du registre foncier (art. 28 ci-dessus) ou des productions. En ce qui concerne les créances garanties par gage, il sera indiqué dans deux colonnes séparées les montants exigibles et ceux qui seront délégués à l’adjudicataire (art. 135 LP). S’il existe une divergence entre la production et le contenu de l’extrait du registre foncier, l’office s’en tiendra à la production, mais il mentionnera le contenu de l’extrait du registre foncier. Si, d’après la production, le droit revendiqué est moins étendu que ne l’indique le registre foncier, l’office fera procéder à la modification ou à la radiation de l’inscription au registre foncier avec le consentement de l’ayant droit.

²Doivent aussi être inscrites à l’état des charges celles que les ayants droit ont produites sans en avoir l’obligation. Les charges qui ont été inscrites au registre foncier après la saisie de l’immeuble sans le consentement de l’office seront portées à l’état des charges, mais avec mention de cette circonstance et avec l’observation qu’il ne sera tenu compte de ces charges que pour autant que les créanciers saisissants auront été complètement désintéressés (art. 53, al. 3, ci-après).

¹Il ne sera tenu compte dans l’état des charges ni des cases libres, ni des titres de gage créés au nom du propriétaire lui-même qui se trouvent en la possession du débiteur et qui n’ont pas été saisis mais que l’office a pris sous sa garde conformément à l’art. 13 ci-dessus (art. 815 CC⁵⁵ et art. 68, al. 1, let. a, ci-après).

²Lorsque les titres de gage créés au nom du propriétaire ont été donnés en nantissement ou saisis, ils ne peuvent pas être vendus séparément, si l’immeuble lui-même a été saisi et est mis en vente, mais ils figureront à leur rang dans l’état des charges pour le montant du titre ou, si la somme pour laquelle le titre a été donné en nantissement ou saisi est inférieure, pour cette somme.

¹Les droits revendiqués après l’expiration du délai de production ainsi que les créances qui n’impliquent pas une charge pour l’immeuble ne peuvent pas être portés à l’état des charges. L’office informera immédiatement les titulaires que leurs prétentions sont exclues de l’état des charges et il leur signalera le délai pour porter plainte (art. 17, al. 2, LP).

²Pour le surplus, l’office n’a pas le droit de refuser de porter à l’état des charges celles qui figurent dans l’extrait du registre foncier ou qui ont fait l’objet d’une production, ni de les modifier ou de les contester ou d’exiger la production de moyens de preuves. Lorsque, après la fin de la procédure d’épuration de l’état des charges, un ayant droit déclare renoncer à une charge inscrite, il ne pourra être tenu compte de cette renonciation que si la charge est au préalable radiée.

¹L’état des charges sera communiqué à tous les créanciers au profit desquels l’immeuble a été saisi, à tous les créanciers gagistes ainsi qu’aux titulaires de droits annotés (art. 959 CC⁵⁶) et au débiteur.

²La communication est accompagnée de l’avis que celui qui entend contester l’existence, l’étendue, le rang ou l’exigibilité d’un droit inscrit à l’état des charges doit le déclarer par écrit à l’office dans les dix jours dès la communication en désignant exactement le droit contesté, faute de quoi le droit sera considéré comme reconnu par lui pour la poursuite en cause (art. 140, al. 2 et 107, al. 2 et 4, LP).⁵⁷

³Si une poursuite antérieure a donné lieu à un procès encore pendant au sujet d’une charge contenue dans l’état des charges, l’office est tenu d’en faire mention dans l’état des charges en indiquant les parties au procès et les conclusions prises. Le résultat du procès pendant fera règle aussi pour l’état des charges de la nouvelle poursuite.

¹Pendant le délai fixé pour la contestation de l’état des charges, les créanciers gagistes qui n’ont pas été en mesure de le faire auparavant peuvent exiger de l’office que des objets ne figurant pas encore comme accessoires de l’immeuble dans l’état des charges y soient portés (art. 11, al. 3, ci-dessus).

²Lorsque des objets ont été indiqués dans l’état des charges comme accessoires de l’immeuble (art. 34, al. 1, let. a, ci-dessus), l’office doit, dans l’avis prévu à l’art. 37 ci-dessus, communiquer aux créanciers gagistes, au débiteur et, si la propriété des objets est revendiquée par un tiers, à ce tiers que, dans le même délai, ils peuvent contester auprès de l’office la qualité d’accessoires de ces objets ou de certains d’entre eux.

³Si la propriété des accessoires est en même temps revendiquée par un tiers, le délai de dix jours pour contester cette revendication (art. 107, al. 2, LP) doit être fixé à tous les créanciers saisissants et gagistes et au débiteur.⁵⁸

Si l’état des charges est contesté, l’office procède conformément à l’art. 107, al. 5, LP. Lorsqu’il s’agit d’un droit inscrit au registre foncier et dont l’existence ou le rang dépend de l’inscription, ou d’un droit de gage valable sans inscription, le rôle de demandeur sera assigné à celui qui réclame la modification ou la radiation de ce droit.

Lorsque, ensuite de plainte, l’autorité de surveillance complète ou rectifie l’état des charges, l’office est tenu de communiquer aux intéressés le complément ou la modification en leur fixant à nouveau un délai de contestation de dix jours.

Lorsqu’une prétention a été contestée avec succès par un créancier, mais que par contre, en ne la contestant pas, le débiteur l’a reconnue, le revendiquant peut exiger que l’immeuble soit mis aux enchères d’abord avec, puis sans la charge prétendue et que, si le prix offert pour l’immeuble avec la charge suffit pour désintéresser le créancier qui a contesté le droit revendiqué, l’immeuble soit adjugé en tenant compte de la charge (art. 56 ci-après).

¹Le rang et le montant des créances garanties par gage inscrites à l’état des charges ne peuvent plus être contestés, lors de la distribution des deniers, par ceux qui auraient eu l’occasion de le faire dans la procédure d’épuration de l’état des charges.

²Si plusieurs créanciers participent à la saisie, la contestation de l’état des charges et le procès conduit par l’un des créanciers ne déploient pas d’effet à l’égard des autres créanciers du groupe qui n’ont pas contesté la charge.

Une fois terminée la procédure d’épuration de l’état des charges, l’office décidera si depuis la saisie des modifications sont intervenues quant à la valeur de l’immeuble et notamment par suite de l’élimination de certaines charges. Le résultat de la nouvelle estimation sera communiqué aux intéressés. La disposition de l’art. 9, al. 2, ci-dessus est applicable.

¹Outre l’indication du débiteur, du créancier à la requête duquel la réalisation est opérée, du lieu et de la date de la vente et outre la désignation de l’immeuble et de ses accessoires, les conditions de vente doivent renfermer au moins les dispositions suivantes:

a.⁶³

Elles doivent spécifier que l’immeuble est vendu avec toutes les charges le grevant d’après l’état des charges (servitudes, charges foncières, droits de gage immobilier et droits personnels annotés) et que les obligations personnelles du débiteur seront déléguées à l’acquéreur en ce qui concerne les dettes non exigibles, pour autant qu’elles subsistent d’après le prix d’adjudication (art. 135 LP).

b.

En cas de réalisation de plusieurs immeubles, les conditions de vente doivent indiquer s’ils seront mis en vente en bloc, par lots ou par parcelles et, éventuellement, la composition des lots et l’ordre des enchères.

c.

Lorsqu’il y a lieu à une double mise à prix de l’immeuble ou de ses accessoires (art. 42 ci-dessus, art. 57 et 104 ci-après), les conditions préciseront que l’enchérisseur sur la première mise à prix restera lié par son offre jusqu’après le résultat de la seconde mise à prix (art. 56 ci-après).

d.

Les conditions indiqueront les montants payables en espèces qui seront imputés sur le prix de vente ainsi que ceux qui seront à la charge de l’adjudicataire en sus du prix (art. 46 et 49 ci-après).

e.

Les conditions indiqueront si et, le cas échéant, jusqu’à concurrence de quelle somme le prix doit être payé comptant, s’il sera accordé un terme conformément à l’art. 136 LP et, dans ce cas, s’il peut être exigé des sûretés, et lesquelles, à fournir par l’adjudicataire lors de la vente ou dans un délai que fixeront les conditions. Dans le cas où c’est lors de la vente même que le paiement en espèces doit être effectué ou que les sûretés doivent être fournies, les conditions porteront que l’adjudication est subordonnée au paiement des espèces ou à la prestation des sûretés et que par conséquent tout enchérisseur restera lié par son offre aussi longtemps que l’enchérisseur suivant n’aura pas obtenu l’adjudication.

f.

Lorsque l’office entend que, pour être recevable, chaque enchère doive dépasser la précédente d’un montant déterminé, les conditions de vente indiqueront le taux minimum exigé.

g.

Les conditions de vente renfermeront une clause excluant toute garantie de l’office.

²L’état des charges, complété ou rectifié conformément au résultat de plaintes ou de procès éventuels, sera joint comme annexe aux conditions de vente.

¹D’après les conditions de vente, l’adjudicataire sera tenu d’effectuer paiement en espèces à valoir sur le prix de vente pour le capital des créances exigibles garanties par gage conventionnel ou légal, pour les intérêts exigibles des créances y compris les intérêts moratoires et les frais de poursuite, pour les frais d’administration non couverts par les fruits et produits perçus, pour les frais de réalisation et pour la partie du prix qui excéderait le montant total des créances garanties par gage.⁶⁴

²Doivent être considérées comme exigibles les dettes, en capital et intérêts, qui, d’après les indications de l’état des charges définitif, sont échues au moment de la vente aux enchères, y compris les dettes garanties par hypothèque légale, ainsi que les dettes garanties par gage qui ont fait l’objet de poursuites, pourvu qu’il n’ait pas été fait opposition ou que l’opposition ait été levée.

³Les dettes garanties par gage qui ne sont pas exigibles doivent toujours être déléguées à l’adjudicataire (art. 45, al. 1, let. a, ci-dessus).

¹Si l’adjudicataire entend substituer au paiement en espèces prévu pour une dette garantie par gage un autre mode de règlement (p. ex. reprise de dette ou novation), il faut, pour que l’office puisse tenir compte de cette substitution, que, dans le délai fixé par les conditions de vente ou prolongé d’entente entre tous les intéressés (art. 63, al. 1, ci-après), il lui soit produit une déclaration du créancier admettant ce mode de règlement.

²A défaut d’une telle déclaration, l’office doit, sitôt après l’expiration du délai de paiement, ordonner de nouvelles enchères (art. 143 LP).

¹Les dettes garanties par gage qui sont déléguées à l’adjudicataire comprendront aussi les intérêts annuels courants jusqu’au jour de la vente, lesquels seront imputés sur le prix de vente sauf disposition contraire expresse des conditions de vente.

²Si ces intérêts sont mis à la charge de l’adjudicataire sans imputation sur le prix de vente, les loyers et fermages courants jusqu’au jour de la vente peuvent lui être attribués à titre de compensation. Les conditions de vente peuvent aussi, à la place du jour de la vente, fixer une autre échéance comme date dès laquelle les profits et les charges de l’immeuble passeront à l’adjudicataire. Les produits déjà perçus et ceux qui sont exigibles, mais ne sont pas encore rentrés, ne peuvent être attribués à l’adjudicataire.

¹Les conditions de vente mettront à la charge de l’adjudicataire sans imputation sur le prix de vente:

a.⁶⁵

les frais du transfert de propriété et des radiations et modifications qui devront être opérées au registre foncier et sur les titres de gage en ce qui concerne les créances garanties par gage, les servitudes, etc., ces frais comprenant aussi ceux de la procédure prévue à l’art. 69 ci-après à l’égard des titres de gage non produits, ainsi que les droits de mutation;

b.

les dettes garanties par hypothèque légale, art. 836 CC⁶⁶, (primes d’assurance contre l’incendie, impôts fonciers, etc.), qui n’étaient pas encore exigibles lors de la vente et qui par conséquent n’ont pas été inscrites à l’état des charges, ainsi que les redevances courantes (pour le gaz, l’eau, l’électricité, etc.).

²L’adjudicataire ne peut pas être tenu d’effectuer d’autres paiements en sus du prix de vente, sauf s’ils figurent dans les conditions de vente.⁶⁷

Lorsque l’immeuble fait l’objet de baux à loyer ou à ferme, ceux-ci passent à l’acquéreur avec la propriété de la chose (art. 261, 261b et 290, let. a du code des obligations, CO⁶⁹).

¹Les droits de préemption conventionnels (art. 216, al. 2 et 3, CO⁷¹) ne pourront pas être exercés lors de la vente; les droits de préemption légaux ne pourront l’être que dans la mesure indiquée à l’art. 60a ci-après.

²Lorsque l’immeuble faisait l’objet d’un droit de préemption annoté au registre foncier, cette charge sera déléguée à l’adjudicataire telle qu’elle était inscrite à l’état des charges, à moins qu’elle ne doive être radiée ensuite du résultat de la double mise à prix de l’immeuble (art. 56 ci-après). Demeure réservée à l’autorité judiciaire la solution de la question de savoir si, d’après son contenu, ce droit pourra être exercé à l’occasion d’une vente ultérieure de l’immeuble ou s’il est éteint.

Les conditions de vente ne peuvent être modifiées après coup qu’à la condition d’être à nouveau déposées, publiées et communiquées aux intéressés conformément à l’art. 139 LP.

¹Pour le calcul du prix d’adjudication (art. 142a en relation avec l’art. 126, al. 1, LP), peuvent seules être prises en considération comme créances garanties par gage préférables à celle du poursuivant celles (en capital, intérêts arriérés, intérêts courants jusqu’au jour de la vente, intérêts moratoires et frais de poursuite) qui ont été inscrites à l’état des charges et n’ont pas été contestées ou ont été admises par le juge ou, éventuellement, font l’objet d’un procès encore pendant (art. 141 LP).⁷²

²Si l’immeuble a été saisi au profit de plusieurs séries de créanciers, il ne sera tenu compte que des créances garanties par gage qui se trouvent constatées à l’égard de la saisie qui donne lieu à la réalisation.

³Les droits de gage qui n’ont été inscrits au registre foncier qu’après la saisie et sans le consentement de l’office, n’entreront pas en ligne de compte pour le calcul du prix d’adjudication, à moins qu’ils n’aient pris naissance déjà auparavant en vertu de la loi elle-même et qu’ils ne priment toutes les charges inscrites.

¹Au cas où un créancier gagiste a intenté une poursuite par voie de saisie en vertu de sa créance garantie par gage et a obtenu la saisie de l’immeuble constitué en gage en sa faveur, s’il requiert la vente et si sa créance figure à l’état des charges (art. 53, al. 1, ci-dessus), il suffira, pour que l’adjudication doive avoir lieu, que l’offre soit supérieure aux créances garanties par gage antérieures en rang à celle du poursuivant.

²Toutefois lorsque le créancier gagiste a poursuivi par voie de saisie pour les intérêts seulement ou pour une partie seulement de sa créance, l’adjudication ne pourra avoir lieu que si le prix offert couvre même le capital qui n’a pas fait l’objet de la poursuite.

En cas de saisie de l’immeuble au profit d’une série dont fait partie le créancier gagiste, si la vente est requise par un autre créancier de la série, l’adjudication ne pourra avoir lieu qu’à condition que le prix offert couvre aussi la créance garantie par gage, pour autant qu’elle est inscrite à l’état des charges.

Lorsque l’immeuble doit être mis à prix successivement avec et sans l’indication d’une charge (art. 42 ci-dessus et art. 104 ci-après) et que cette circonstance ne se trouve pas mentionnée déjà dans les conditions de vente, il en sera donné connaissance aux intéressés dans tous les cas avant le commencement des enchères. En ce qui concerne l’adjudication, les dispositions suivantes sont applicables:

a.

En mettant à prix l’immeuble avec la charge, l’office spécifiera que l’enchérisseur reste lié par son offre jusqu’après la mise à prix sans la charge. Si l’offre faite est suffisante pour désintéresser le créancier ou s’il y a un découvert mais que le titulaire de la servitude ou de la charge foncière le paie immédiatement en espèces, l’immeuble sera adjugé grevé de la charge et il ne sera pas procédé à une seconde mise à prix.

b.

Si le créancier n’est pas intégralement couvert par l’offre faite lors de la mise à prix avec la charge, on procédera à une seconde mise à prix en prévenant que l’immeuble sera adjugé sans la charge, à moins que la nouvelle mise à prix n’amène pas d’offre supérieure à la précédente. Si la seconde mise à prix amène une offre supérieure, l’adjudication sera prononcée et la charge sera radiée au registre foncier, quand bien même le créancier serait entièrement désintéressé (art. 116 ci-après).

c.

Si la mise à prix sans la charge n’amène pas une offre supérieure, l’adjudication sera prononcée en faveur de celui qui a fait l’offre la plus élevée lors de la première mise à prix avec la charge et celle-ci lui sera déléguée.

Lorsque l’immeuble à vendre comprend des accessoires, il peut être exigé, avant les enchères, par le débiteur, par tout créancier poursuivant et par tout créancier gagiste, que les accessoires soient mis à prix d’abord séparément, puis en bloc avec l’immeuble. Si le produit de la vente en bloc est supérieur à la somme des ventes séparées, celles-ci seront censées non avenues.

¹L’office ne peut pas prendre l’offre en considération lorsqu’elle est subordonnée à une condition ou accompagnée d’une réserve ou que l’enchérisseur n’articule pas une somme déterminée.

²L’office peut, avant de prononcer l’adjudication, exiger que ceux qui misent en qualité de représentants d’un tiers ou d’organes d’une personne juridique justifient de leurs pouvoirs. Ces pouvoirs seront joints au dossier, si le représentant obtient l’adjudication.

³Sont irrecevables les offres faites pour le compte de personnes qui ne sont pas nommément désignées ou qui ne le seront qu’ultérieurement ou de personnes juridiques encore inexistantes.

⁴Les offres écrites doivent être portées à la connaissance de l’assistance au début des enchères et prises en considération aux mêmes conditions que les offres verbales.⁷⁴

Lorsque l’offre a été faite en commun par plusieurs personnes, l’immeuble leur est adjugé en copropriété par parts égales, sauf volonté contraire exprimée par elles.

¹Chaque offre est criée trois fois, mention étant faite chaque fois s’il s’agit de la 1^ère, de la 2^e ou de la 3^e criée. L’office est tenu de proclamer immédiatement l’adjudication en faveur de l’enchérisseur qui a fait l’offre la plus élevée.

²Si les conditions de vente exigent le paiement comptant en espèces ou la prestation de sûretés, l’immeuble ne sera adjugé qu’après que le paiement ou les sûretés auront été fournis; à ce défaut, les enchères seront continuées, l’offre immédiatement inférieure sera à nouveau criée trois fois et l’immeuble sera adjugé, s’il n’est pas fait une offre supérieure.

¹Les droits de préemption légaux ne peuvent être exercés que lors des enchères mêmes et aux conditions de l’adjudication (art. 681, al. 1, CC⁷⁶).

²Les conventions au sens de l’art. 681b, al. 1, CC, qui accordent des privilèges au titulaire d’un droit de préemption, ne seront pas prises en considération lors des enchères.

³Après que l’offre la plus élevée aura été criée trois fois, celui qui dirige les enchères devra inviter les titulaires, présents ou représentés, d’un droit de préemption légal à déclarer s’ils entendent exercer leur droit. L’enchérisseur qui a fait l’offre la plus élevée demeure lié par son offre jusqu’à ce que les titulaires d’un droit de préemption légal se soient exprimés.

⁴Si l’un des ayants droit déclare qu’il veut exercer son droit de préemption pour le prix indiqué dans l’offre la plus élevée, l’immeuble lui sera adjugé. Si plusieurs ayants droit font cette déclaration en commun, l’art. 59 ci-dessus ou l’art. 682, al. 1, 2^e phrase, CC, s’il s’agit de copropriétaires, sera applicable.

¹Les enchères doivent se dérouler sans interruption.

²Il sera dressé procès-verbal de la vente aux enchères. Ce procès-verbal fera suite aux conditions de vente et devra être signé par l’office et l’adjudicataire.

Lorsque la vente comprend des accessoires dont l’ensemble forme l’objet d’un contrat d’assurance (art. 15, al. 1, let. c, ci-dessus), l’office mentionnera, lors des enchères, l’existence de l’assurance. Si l’ensemble des objets assurés est acquis par la même personne, l’office avertira immédiatement l’assureur du transfert de la propriété au nouvel acquéreur (art. 3 OSAss⁷⁸).

¹Si l’adjudicataire se trouve en demeure pour le paiement du prix et que les sûretés fournies par lui ne puissent pas être liquidées immédiatement sans poursuite ou procès, l’office devra révoquer l’adjudication et ordonner immédiatement de nouvelles enchères conformément à l’art. 143, al. 1, LP, à moins que tous les intéressés (débiteur, créanciers gagistes impayés, créanciers poursuivants) ne donnent leur consentement à une prolongation du délai de paiement.⁷⁹ La révocation de l’adjudication sera mentionnée au procès-verbal d’enchères (art. 61 ci-dessus) et sera communiquée par écrit à l’adjudicataire.

²Si le transfert de propriété a déjà été inscrit au registre foncier (art. 66, al. 3 ci-après), l’office avisera de la révocation de l’adjudication le bureau du registre foncier et le chargera de procéder à la radiation de l’inscription ainsi que de l’annotation qui l’accompagne.

¹Les nouvelles enchères ne doivent pas avoir lieu moins d’un mois après les précédentes.

²La publication les désignera expressément comme «nouvelles enchères ensuite de demeure de l’adjudicataire pour le paiement du prix».

³Il n’y a pas lieu de procéder à une nouvelle estimation de l’immeuble; de même, aucun nouveau délai ne sera fixé pour la production conformément à l’art. 138, al. 2, ch. 3, LP.

¹L’état des charges dressé pour les précédentes enchères fait règle également pour les nouvelles enchères et pour les enchères ultérieures qui pourraient être nécessaires.⁸¹ Lorsque le préposé a connaissance de nouvelles charges de droit public qui ont pris naissance dans l’intervalle, il en tiendra compte d’office. Dans ce cas, il complétera l’état des charges et le communiquera aux intéressés conformément à l’art. 140, al. 2, LP (art. 37 ci-dessus). Les intérêts qui étaient indiqués comme intérêts courants et qui entre-temps sont échus seront portés, pour leur montant, au nombre des dettes exigibles et payables en espèces, sans que d’ailleurs cette modification nécessite un nouveau dépôt de l’état des charges.

²Pour le surplus, l’office pourra, en vertu des compétences qui lui sont attribuées par l’art. 134, al. 1, LP, modifier les conditions de la vente. Si elles sont modifiées après qu’elles ont été déposées, la disposition de l’art. 52 ci-dessus devra être observée.

¹Le préposé est tenu de requérir d’office l’inscription au registre foncier du transfert de propriété résultant de l’adjudication, aussitôt qu’il est constant que l’adjudication ne pourra plus faire l’objet d’une plainte ou que la plainte portée a été définitivement écartée.

²Dans la règle, cette réquisition n’aura lieu qu’après que les frais du transfert de propriété et le prix d’adjudication auront été intégralement payés.

³Sur demande spéciale et motivée de l’adjudicataire, l’office pourra, à titre exceptionnel, requérir l’inscription même auparavant, si l’adjudicataire fournit des sûretés suffisantes pour le paiement du solde du prix d’adjudication. Mais, dans ce cas, il requerra en même temps l’annotation d’une restriction du droit d’aliéner, conformément à l’art. 960 CC. ⁸²

⁴Dans les cantons qui subordonnent au paiement de droits de mutation l’inscription au registre foncier, l’office devra surseoir à la réquisition tant que le montant de ces droits n’aura pas été payé en ses mains ou que la preuve ne lui aura pas été fournie qu’ils ont été payés directement.

⁵Si le débiteur n’était pas encore inscrit comme propriétaire au registre foncier (p. ex. en sa qualité d’héritier du propriétaire inscrit), l’office, en requérant l’inscription du transfert de propriété en faveur de l’adjudicataire, pourvoira à ce qu’au préalable l’immeuble soit inscrit au nom du débiteur.

L’office ne peut faire inscrire comme propriétaire au registre foncier que celui auquel l’immeuble a été adjugé. Lorsqu’un tiers déclare se mettre au bénéfice de la vente en qualité de cessionnaire ou de titulaire d’un droit contractuel de préemption, l’office devra refuser de le faire inscrire comme propriétaire, même si l’adjudicataire donne son consentement.

¹En même temps que l’inscription du transfert de propriété au registre foncier l’office requerra la radiation:

a.

des cases libres ainsi que des titres de gage créés au nom du propriétaire lui-même dont le débiteur n’a pas disposé (art. 815 CC⁸³). Si des titres semblables ont été donnés en nantissement et si, la créance garantie par nantissement étant exigible, la dette hypothécaire correspondante n’a pas été déléguée à l’adjudicataire, les titres devront également être cancelés ou amortis dans la mesure où ils ne sont pas couverts par le prix d’adjudication;

b.

des droits de gage et autres charges qui n’ont pas pu être délégués à l’adjudicataire;

c.

de la restriction du droit d’aliéner annotée ensuite de la saisie (art. 15, al. 1, let. a, ci-dessus).

²En outre, si des charges (servitudes, etc.) non inscrites au registre foncier ont été constatées dans la procédure d’épuration de l’état des charges, l’inscription devra en être requise.

¹L’office doit exiger, avant la distribution des deniers, la production des titres constatant les droits de gage dont la vente a entraîné l’extinction totale ou partielle. S’ils ne sont pas produits, l’office pourvoira néanmoins aux radiations et modifications nécessaires au registre foncier, mais il consignera les sommes afférentes à ces créances.

²Ces radiations ou modifications doivent, dans ce cas, faire l’objet d’une publication dans la feuille officielle et doivent en outre être communiquées aux créanciers dont le nom et le domicile sont connus; ces avis indiquent que toute aliénation ou mise en gage du titre radié ou modifié pour une valeur supérieure à celle qu’il a conservée sera punie comme escroquerie.

³Si le détenteur du titre est inconnu, la radiation ou modification sera publiée par les soins de l’office, mention étant faite dans la publication des conséquences, indiquées à l’al. 2 ci-dessus, d’une aliénation ou d’une mise en gage du titre.

¹Si l’immeuble vendu fait l’objet de baux à loyer ou à ferme, l’office informe du transfert de propriété les locataires ou fermiers, en leur indiquant la date dès laquelle l’acquéreur a le droit de percevoir les loyers et fermages.

²Si un terme a été accordé à l’adjudicataire, cet avis ne sera donné qu’après que le prix de vente aura été payé et que la radiation de la restriction du droit d’aliéner annotée au registre foncier aura été requise par l’office.

¹Si les enchères demeurent sans résultat, soit qu’il n’ait pas été fait d’offre, soit que l’offre soit insuffisante (art. 142a en relation avec l’art. 126, al. 1, LP), ou que l’office ait renoncé à la vente (art. 127 LP), la poursuite tombe quant à l’immeuble saisi et à ses accessoires; ces derniers ne peuvent être réalisés séparément, sauf consentement donné par tous les intéressés (débiteurs, créanciers saisissants et créanciers gagistes).⁸⁵

²Le produit net des fruits naturels et civils de l’immeuble (art. 22, al. 1, ci-dessus), en tant qu’il n’a pas encore été réparti, ainsi que, éventuellement, le produit net de la réalisation de la créance contre le fol enchérisseur (art. 72 ci-après) seront attribués aux créanciers saisissants et aux créanciers gagistes qui ont poursuivi (art. 806 CC⁸⁶).

³Les locataires et fermiers ainsi que le bureau du registre foncier seront immédiatement informés que la saisie est tombée et, avec elle, la restriction du droit d’aliéner qu’elle entraînait.

¹Si l’adjudicataire n’a pas exécuté les conditions de la vente et si le prix obtenu à la seconde enchère (art. 63 ci-dessus) est inférieur à celui de la première, l’office fixera le montant de la créance contre le fol enchérisseur et, si elle n’est pas acquittée par ce dernier dans le délai imparti, il en donnera connaissance aux créanciers saisissants et aux créanciers gagistes poursuivants dont les créances sont restées à découvert, en les avisant que, s’ils entendent que cette créance soit réalisée conformément aux art. 130, ch. 1, et 131 LP, ils doivent en faire la demande dans un délai de dix jours. A défaut d’une demande semblable, la créance sera vendue aux enchères; il ne sera tenu qu’une seule séance d’enchères.⁸⁷

²Lorsque le fol enchérisseur avait constitué des sûretés pour l’exécution des conditions de la vente, elles seront remises aux créanciers qui se sont chargés de faire valoir la créance ou l’ont reçue en paiement ou à l’adjudicataire de la créance (art. 170, al. 1, CO⁸⁸).

³Si la nouvelle enchère doit, elle aussi, être révoquée à raison de l’inexécution des conditions de la vente et s’il en résulte une perte supplémentaire, la créance contre le second fol enchérisseur sera réalisée de la même manière que la créance contre le premier.

Lorsque la réalisation porte sur une part de copropriété, l’extrait du registre foncier que l’office doit demander (art. 28 ci-dessus) donnera des indications non seulement sur la part du débiteur, mais aussi sur l’immeuble entier.

¹La publication de la vente d’une part de copropriété d’un immeuble indiquera quelle quote-part ou quelle part en pour-cent ou en pour mille appartient au débiteur et renfermera la description de l’immeuble et de ses accessoires, avec indication de la valeur estimative. En cas de propriété par étages, elle renfermera également la description des parties de l’immeuble qui appartiennent au débiteur et, le cas échéant, de leurs accessoires spécifiques, avec indication de la valeur estimative.

²La sommation de produire les droits de gage et les servitudes qui ont pris naissance sous l’empire du droit cantonal ancien et qui n’ont pas encore été inscrites dans les registres publics (art. 29, al 2 et 3, ci-dessus) aura trait non seulement aux droits de ce type grevant la part saisie, mais aussi aux droits grevant l’immeuble lui-même.

³S’il résulte de l’extrait du registre foncier (art. 73 ci-dessus) que l’immeuble lui-même est grevé de droits de gage, la date de la vente ne sera provisoirement pas fixée; seule la sommation publique au sens de l’al. 2 ci-dessus sera faite, et l’office procédera à l’épuration de l’état des charges.

¹L’art. 30 ci-dessus s’applique aux avis spéciaux.

²Lorsque l’immeuble entier est grevé de droits de gage, un exemplaire de la sommation publique au sens de l’art. 73a, al. 2 et 3, ci-dessus, sera adressé également aux créanciers titulaires de droits de gage grevant l’immeuble entier et aux personnes qui, d’après le registre des créanciers, ont un droit de gage ou d’usufruit sur une telle créance.

L’état des charges (art. 33 s. ci-dessus) contiendra les indications prévues à l’art. 73a, al. 1, ci-dessus, sur la part de copropriété à réaliser et sur l’immeuble entier. Il énumérera séparément les charges grevant la part et les charges grevant l’immeuble entier, inscrites au registre foncier ou annoncées ensuite de la sommation publique (art. 29, al. 2 et 3 et art. 73a, al. 2, ci-dessus).

L’état des charges sera communiqué à tous les créanciers au profit desquels la part de copropriété a été saisie, à tous les créanciers gagistes dont le droit de gage grève la part ou l’immeuble entier, ainsi qu’aux titulaires de droits annotés au registre foncier et au débiteur.

¹S’il résulte de la procédure d’épuration de l’état des charges que l’immeuble entier est grevé de droits de gage, il sera sursis à la vente.

²L’office des poursuites cherchera à provoquer, par des pourparlers avec les créanciers titulaires de droits de gage sur l’immeuble entier et avec les autres copropriétaires, une répartition de ces droits de gage sur les parts; au cas où le débiteur répond solidairement avec les autres copropriétaires d’une dette garantie par un droit de gage grevant l’immeuble entier, l’office cherchera à provoquer une répartition correspondante de la dette. Si les pourparlers aboutissent, l’état des charges sera, une fois les modifications nécessaires effectuées au registre foncier, adapté au résultat obtenu et la part du débiteur sera vendue sur cette base.⁹⁶

³L’office pourra aussi chercher à provoquer, par des pourparlers avec les intéressés, la dissolution du rapport de copropriété, de façon que le créancier poursuivant puisse être désintéressé complètement ou partiellement sur le produit de la réalisation de la parcelle attribuée au débiteur ou de la part du débiteur dans le produit de la vente de l’immeuble entier ou de la somme revenant au débiteur ensuite de l’acquisition de sa part par l’un ou plusieurs des copropriétaires (cf. art. 651, al. 1, CC⁹⁷).

⁴Dans la mesure où, selon le droit civil, le concours du débiteur est nécessaire pour parvenir aux modifications des rapports juridiques visées, l’office agit à la place du débiteur (art. 23c ci-dessus).

⁵L’autorité cantonale supérieure de surveillance peut se déclarer compétente pour mener ces pourparlers en vue d’une entente ou en attribuer la compétence à l’autorité inférieure de surveillance.

¹Si la répartition des droits de gage grevant l’immeuble entier et, le cas échéant, de la dette solidaire ne peut pas être obtenue et que la dissolution du rapport de copropriété ne puisse pas non plus être provoquée, la part saisie devra seule être vendue après publication préalable (art. 73a, al. 1, ci-dessus) et avis aux intéressés au sens des art. 30, al. 2 à 4, et 73b, al. 2, ci-dessus. La sommation au sens de l’art. 29, al. 2 et 3 et de l’art. 73a, al. 2, ci-dessus, ne sera pas renouvelée. La réalisation forcée de l’immeuble entier ne peut pas avoir lieu sans le consentement de tous les intéressés, sous réserve du cas prévu à l’art. 106a ci-après.

²Si, avant la vente de la part, une poursuite en réalisation de gage immobilier ayant pour objet l’immeuble entier (art. 106a ci-après) est introduite, la priorité doit être donnée à cette poursuite.

¹Les conditions de vente d’une part de copropriété doivent indiquer, outre le débiteur et le créancier à la requête duquel la réalisation est opérée (art. 45, al. 1 initio, ci-dessus), les personnes qui sont copropriétaires avec le débiteur.

²Lorsque, à la suite de l’échec des pourparlers de conciliation au sens de l’art. 73e ci-dessus, une part de copropriété d’un immeuble grevé comme tel de droits de gage doit être réalisée, les conditions de vente préciseront que l’adjudicataire succédera intégralement au débiteur en ce qui concerne les droits de gage qui, d’après l’état des charges en force, grèvent l’immeuble entier et les créances qui sont ainsi garanties, sans que ces charges soient imputées sur le prix de vente. Est réservé le cas où le créancier déclare au débiteur primitif qu’il entend ne pas renoncer à ses droits contre lui (art. 832, al. 2, CC¹⁰⁰, 135, al. 1, 2^e phrase LP).

³Les dispositions de l’art. 51 ci-dessus sur les droits de préemption conventionnels annotés au registre foncier s’appliquent par analogie aux droits de préemption et d’opposition créés en vertu de l’art. 712c CC.

Lors du calcul de l’offre minimale nécessaire d’après l’art. 142a en relation avec l’art. 126 LP, les créances garanties par gage immobilier grevant l’immeuble entier ne seront pas prises en considération.

Sous réserve des art. 73 à 73h ci-dessus, les dispositions des art. 25 à 72 ci-dessus s’appliquent par analogie à la réalisation d’une part de copropriété.

¹Lorsque l’immeuble à vendre est situé dans un autre arrondissement de poursuite, la réquisition de vente doit être néanmoins adressée à l’office du for de la poursuite, quand bien même, depuis la saisie, le débiteur aurait transféré son domicile dans un autre arrondissement de poursuites. Le préposé du for de la poursuite charge de la réalisation celui dans l’arrondissement duquel est situé l’immeuble et il lui fournit, sur sa demande, l’avance des frais nécessaire.

²Si l’immeuble est situé dans plusieurs arrondissements, l’office compétent pour procéder à la réalisation est celui dans l’arrondissement duquel est située la partie de l’immeuble qui a la plus grande valeur.

³Lorsque plusieurs immeubles constitués en gage pour la même créance doivent être réalisés ensemble, la réalisation doit être opérée par l’office du for de la poursuite si l’un des immeubles est situé dans son arrondissement. Si aucun des immeubles n’est situé dans cet arrondissement, l’office compétent est celui dans l’arrondissement duquel est situé l’immeuble qui a la plus grande valeur.

¹L’office requis est tenu de procéder de lui-même à toutes les opérations que comporte la réalisation, en particulier de pourvoir à la gérance de l’immeuble, de faire les publications (art. 138 et 143 LP) et les communications nécessaires (art. 139 et 140, al. 2, LP), de dresser l’état des charges (art. 140 LP) et d’arrêter les conditions de vente (art. 134 et 135 LP), d’opérer le recouvrement du prix de vente et de requérir l’inscription du transfert au registre foncier.¹⁰⁵

²Là où la loi réserve le pouvoir d’appréciation de l’office ou l’usage local (art. 134, al. 1, 135, al. 2, 137, 140, al. 3, LP), c’est au préposé requis qu’il appartiendra de décider.

³L’office requis est également compétent pour choisir les organes de publicité et pour fixer la date de la vente en se conformant aux prescriptions légales; toutefois, à cet égard, il tiendra compte des demandes motivées de l’office requérant.

Afin de le mettre en mesure de faire les notifications nécessaires et de fixer les délais (art. 139, 140, al. 2, LP), l’office du for de la poursuite communiquera à l’office requis la liste des créanciers participant à la poursuite et un état de leurs créances.

¹L’office requis n’a pas le droit d’accorder de son chef le sursis prévu à l’art. 123 LP.

²Les sommes encaissées par l’office requis doivent être aussitôt remises par lui à l’office requérant, à moins qu’il n’ait été pris une disposition différente (art. 24 ci-dessus).

¹Une fois terminée la réalisation, l’office requis transmet à l’office requérant une copie du procès-verbal de vente avec ses annexes, le décompte final et le produit de la vente sous déduction des frais. Il conservera dans son dossier l’original du procès-verbal de vente.

²Pour ordonner une saisie complémentaire (art. 145 LP) ainsi que pour dresser l’état de collocation et pour procéder à la répartition des deniers, c’est l’office du for de la poursuite qui est exclusivement compétent (art. 24 ci-dessus).

¹Est compétent pour procéder à la vente aux enchères sur l’ordre du juge, conformément à l’art. 649b, al. 3, CC¹⁰⁸, l’office des poursuites ou - si le droit cantonal le prévoit - l’office des faillites dans l’arrondissement duquel est situé l’immeuble en copropriété ou la partie de l’immeuble qui a la plus grande valeur.

²Les frais de la procédure de vente doivent être avancés par le requérant et seront prélevés sur le produit de la réalisation.

³L’adjudication pourra être prononcée à un prix atteignant le montant des créances garanties par gage, même s’il n’y a pas d’excédent.

⁴Le résultat des enchères doit être communiqué au juge dans tous les cas, même si elles n’ont pas abouti.

⁵Pour le surplus, les art. 73 à 73i ci-dessus sont applicables par analogie, à l’exception de l’art. 73e, al. 3. La priorité ne sera cependant donnée à une réalisation de tout l’immeuble en copropriété à la suite d’une poursuite en réalisation de gage immobilier (art. 73f, al. 2, ci-dessus et art. 106a ci-après) que si cette réalisation est imminente.

¹Le dépôt de l’état de collocation et la distribution des deniers (art. 144 et s. LP) ne peuvent avoir lieu qu’après la réalisation de la créance contre le fol enchérisseur (art. 72 ci-dessus). Demeure réservée la disposition de l’art. 199 LP.

²L’état de collocation ne doit déterminer que le rang des créanciers saisissants.

³Les dettes exigibles inscrites à l’état des charges doivent être payées aussitôt que le prix de vente a été acquitté, quand bien même la distribution finale aux créanciers saisissants ne serait pas encore possible.

En même temps que l’état de collocation et le tableau de distribution l’office déposera aussi le compte final du produit de la gérance et le compte des frais et émoluments de gérance et de réalisation; il avisera les intéressés et l’adjudicataire qu’ils peuvent prendre connaissance de ces pièces et qu’ils ont le droit de porter plainte.

La distribution des deniers se fait d’après les principes suivants:

Doivent être payés par préférence les créanciers au bénéfice de droits de gage sur l’immeuble ou sur des titres de gage, pour autant que leurs créances sont exigibles, ont été inscrites à l’état des charges et n’ont pas été contestées ou ont été admises par le juge; le solde doit être réparti entre les créanciers au profit desquels l’immeuble a été saisi ou séquestré, les dividendes afférents aux saisies provisoires étant déposés à la caisse des dépôts et consignations.

Les créanciers gagistes dont les droits de gage ont été inscrits au registre foncier après la saisie seulement ou ont été contestés avec succès dans la procédure d’épuration de l’état des charges, tout en étant reconnus par le débiteur qui ne les a pas contestés, ne peuvent participer à la distribution des deniers qu’après que les créanciers saisissants ont été complètement désintéressés, à moins toutefois que les droits de gage inscrits après coup n’aient pris naissance déjà antérieurement en vertu de la loi et qu’ils ne priment toutes les charges inscrites.

¹Lorsqu’un créancier gagiste a poursuivi par voie de saisie et a obtenu saisie de l’immeuble constitué en gage en sa faveur, le solde restant après paiement des créanciers gagistes de rang antérieur servira tout d’abord au paiement de la créance en capital ou intérêts qui a fait l’objet de la poursuite et il sera pour le surplus réparti conformément à leur rang entre les créanciers gagistes de rang postérieur.

²Si le solde du prix de réalisation de l’immeuble ne suffit pas à couvrir la créance qui a fait l’objet de la poursuite, le créancier gagiste sera colloqué pour la différence, en sa qualité de créancier saisissant et suivant le rang fixé par la loi, sur le produit de la réalisation des autres objets compris dans la saisie.

Lorsque l’immeuble est compris dans plusieurs saisies successives, ses fruits et produits, tant que la saisie de l’immeuble même subsiste, sont affectés par préférence au paiement des créanciers au bénéfice de la saisie antérieure, alors même qu’ils n’ont été réalisés ou ne sont échus qu’après l’exécution de la saisie postérieure. Les droits des créanciers gagistes poursuivants conformément à l’art. 94, al. 3, LP et à l’art. 806 CC¹¹⁰ (art. 114 ci-après) sont réservés.¹¹¹

¹Il doit être délivré au créancier poursuivant un acte de défaut de biens (art. 149 LP), aussi lorsque la vente aux enchères n’a pas donné de résultats et qu’il n’a pas été possible de compléter la saisie conformément à l’art. 145 LP.

²…¹¹²

Lorsque le produit de la réalisation d’une part de copropriété grevée de droits de gage d’un immeuble constitué en gage pour le tout doit être distribué, les dispositions des art. 79, al. 3, et 81, al. 2, ci-dessus sur le paiement de créances exigibles garanties par gage ne s’appliquent qu’aux créances garanties par gage grevant la part, mais non à celles qui grèvent l’immeuble entier.