C. Réalisation des immeubles

¹Les immeubles sont réalisés par l’office des poursuites aux enchères publiques un mois au plus tôt, trois mois au plus tard à compter de la réception de la réquisition de réaliser.

²À la demande du débiteur et avec l’accord exprès de tous les créanciers gagistes et saisissants, la réalisation peut avoir lieu même avant qu’un créancier ne soit en droit de la requérir.

¹L’office des poursuites arrête les conditions des enchères d’après l’usage des lieux et de la manière la plus avantageuse.

²Les conditions restent déposées au moins dix jours avant les enchères au bureau de l’office, où chacun peut en prendre connaissance.

¹Les conditions des enchères doivent indiquer que les immeubles sont adjugés avec toutes les charges les grevant (servitudes, charges foncières, gages immobiliers, droits personnels annotés) et que les obligations personnelles du débiteur seront déléguées à l’acquéreur. Le débiteur d’une dette ainsi déléguée est toutefois libéré, dans les cas d’hypothèque et de cédule hypothécaire, si le créancier ne lui déclare pas dans l’année à compter de l’adjudication qu’il entend ne pas renoncer à ses droits contre lui (art. 832 CC²⁷⁶). Les dettes exigibles garanties par gage immobilier ne sont pas déléguées, mais payées par préférence sur le produit de la réalisation.²⁷⁷

²Les conditions indiquent les frais à la charge de l’adjudicataire.

¹Le préposé aux poursuites fixe le mode de paiement dans les conditions des enchères; il peut accorder un terme de six mois au plus.

²Le paiement peut être effectué au comptant jusqu’à 100 000 francs. Si le prix est plus élevé, le paiement du montant excédentaire doit être effectué par l’entremise d’un intermédiaire financier au sens de la loi du 10 octobre 1997 sur le blanchiment d’argent²⁷⁹.

Lorsqu’un terme a été accordé pour le paiement, l’immeuble est géré par l’office des poursuites, aux frais ainsi qu’aux risques et périls de l’adjudicataire, jusqu’à l’acquittement du prix d’adjudication. D’ici là, aucune inscription ne peut être faite au registre foncier sans l’autorisation de l’office. Celui-ci peut exiger des sûretés spéciales en garantie du prix d’adjudication.

¹Les enchères sont publiées au moins un mois à l’avance.

²La publication porte:

1.

l’indication des lieu, jour et heure des enchères;

2.

l’indication de la date à partir de laquelle les conditions des enchères seront déposées;

3.²⁸¹

la sommation aux créanciers gagistes et autres intéressés de produire à l’office des poursuites, dans le délai de 20 jours, leurs droits sur l’immeuble, notamment leurs réclamations d’intérêts et de frais. Avertissement leur sera donné que, passé ce délai, ils seront exclus de la répartition, pour autant que leurs droits ne soient pas inscrits au registre foncier.

³Cette sommation s’adresse aussi à ceux qui ont des droits de servitude, s’il y a lieu d’appliquer encore la législation cantonale.²⁸²

L’office des poursuites communique, par pli simple, un exemplaire de la publication au créancier, au débiteur, au tiers propriétaire de l’immeuble et à tout intéressé inscrit au registre foncier, s’ils ont une résidence connue ou un représentant.

¹Avant de procéder aux enchères, le préposé dresse l’état des charges qui grèvent les immeubles (servitudes, charges foncières, gages immobiliers, droits personnels annotés) en se fondant sur les productions des ayants droit et les extraits du registre foncier.

²Le préposé communique cet état aux intéressés, en leur assignant un délai de dix jours pour former opposition. Les art. 106 à 109 sont applicables.

³Le préposé fait procéder, en outre, à une estimation de l’immeuble et en communique le résultat aux intéressés.

¹Lorsqu’un droit inscrit à l’état des charges est litigieux, il est sursis aux enchères jusqu’au règlement du litige si l’on peut admettre que celui-ci influe sur le montant du prix d’adjudication ou que les enchères léseraient d’autres intérêts légitimes, si elles étaient pratiquées avant que le litige ne soit réglé.

²Lorsque seule est litigieuse la qualité d’accessoire ou la question de savoir si un accessoire ne sert de gage qu’à certains créanciers gagistes à l’exclusion des autres, les enchères de l’immeuble et de l’accessoire peuvent avoir lieu avant que le litige ne soit réglé.

¹Lorsqu’un immeuble a été grevé d’une servitude, d’une charge foncière ou d’un droit personnel annoté sans le consentement d’un créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de l’état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours à compter de la notification de l’état des charges, que l’immeuble soit mis aux enchères avec ou sans la charge.

²Si le rang antérieur du droit de gage ne résulte pas de l’état des charges, il n’est donné suite à la demande de double mise à prix que lorsque le titulaire d’un droit en cause a reconnu le rang antérieur ou que le créancier gagiste a ouvert action en constatation du rang antérieur au for du lieu de situation de l’immeuble dans les dix jours à compter de la notification de l’état des charges.

³Si le prix offert pour l’immeuble mis aux enchères avec la charge ne suffit pas à désintéresser le créancier, ce dernier peut requérir la radiation de la charge au registre foncier dès lors que l’immeuble ainsi dégrevé devient réalisable à un prix supérieur. L’excédent, une fois le créancier désintéressé, est destiné en premier lieu à désintéresser l’ayant droit jusqu’à concurrence de la valeur de la charge.

Les dispositions relatives à l’adjudication et au principe de l’offre suffisante (art. 126) ainsi qu’à la renonciation à la réalisation (art. 127) sont applicables.

¹Si le paiement n’est pas effectué dans le délai, l’adjudication est révoquée et l’office des poursuites ordonne immédiatement de nouvelles enchères. L’art. 126 est applicable.²⁸⁸

²Le précédent adjudicataire et ses cautions sont tenus de la moins-value sur le prix des premières enchères ainsi que de tout autre dommage. La perte d’intérêts est calculée au taux de 5 %.

Les art. 123 et 132a s’appliquent en outre à la réalisation des immeubles.

¹En lieu et place des enchères la vente peut avoir lieu de gré à gré lorsque tous les intéressés y consentent et que le prix offert est au moins celui de l’estimation.

²La vente ne peut avoir lieu qu’après l’épuration de l’état des charges au sens de l’art. 138, al. 2, ch. 3 et al. 3, et de l’art. 140, ainsi qu’en application, par analogie, des art. 135 à 137.