Section 3 Fonds immobiliers

(art. 59, al. 1, et 62, LPCC)

¹Les placements des fonds immobiliers ou des SICAV immobilières doivent être expressément désignés dans le règlement.¹⁶⁸

²Par immeubles au sens de l’art. 59, al. 1, let. a, LPCC, on entend les immeubles ci‑après enregistrés conformément à l’al. 2^bis au registre foncier selon l’annonce de la direction de fonds, de la SICAV ou de la direction de fonds mandatée par la SICAV:¹⁶⁹

a.

les maisons d’habitation;

b.

les immeubles à usage commercial exclusif ou prépondérant; la partie de l’immeuble servant à des fins commerciales est réputée prépondérante lorsque son rendement correspond au moins à 60 % de celui de l’immeuble (immeubles à caractère commercial);

c.

les constructions à usage mixte, autrement dit servant aussi bien d’habitation qu’à des fins commerciales; il y a usage mixte lorsque le rendement de la partie commerciale dépasse 20 %, mais est inférieur à 60 %, de celui de l’immeuble;

d.

les propriétés par étage;

e.

les terrains à bâtir (y compris les bâtiments à démolir) et les immeubles en construction;

f.

les immeubles en droit de superficie.

^2bisLes immeubles sont enregistrés au registre foncier au nom de la direction ou de la SICAV, avec une mention indiquant qu’ils font partie du fonds immobilier. Si le fonds immobilier ou la SICAV, au nom duquel ou de laquelle l’immeuble a été enregistré, comporte des compartiments, une mention doit indiquer le compartiment auquel appartient l’immeuble.¹⁷⁰

³Sont autorisés comme autres placements:

a.

les cédules hypothécaires et autres droits de gage immobiliers contractuels;

b.

les participations dans des sociétés immobilières et les créances contre de telles sociétés, conformément à l’art. 59, al. 1, let. b, LPCC;

c.

les parts d’autres fonds immobiliers (y compris les Real Estate Investment Trusts) ainsi que de sociétés ou de certificats d’investissement immobilier négociables en bourse ou sur un autre marché réglementé ouvert au public, conformément à l’art. 59, al. 1, let. c, LPCC;

d.

les valeurs immobilières étrangères, conformément à l’art. 59, al. 1, let. d, LPCC.

^3bisL’al. 2^bis s’applique par analogie aux cédules hypothécaires et autres droits de gage immobiliers contractuels.¹⁷¹

⁴Les terrains non bâtis appartenant à un fonds immobilier doivent être équipés et immédiatement constructibles, et faire l’objet d’un permis de construire exécutoire. Les travaux de construction doivent pouvoir débuter avant l’expiration de la durée de validité du permis de construire.¹⁷²

(art. 62 LPCC)

¹Les placements d’un fonds immobilier doivent être répartis sur dix immeubles au minimum. Les groupes d’habitations construites selon les mêmes principes de construction ainsi que les parcelles adjacentes sont considérés comme un seul immeuble.

²La valeur vénale d’un immeuble ne peut excéder 25 % de la fortune du fonds.

³Les restrictions suivantes, exprimées en pour-cent de la fortune du fonds, s’appliquent aux placements énoncés ci-après:

a.

terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir, et immeubles en construction: jusqu’à concurrence de 30 %;

b.¹⁷³

immeubles en droit de superficie: jusqu’à concurrence de 30 %;

c.

cédules hypothécaires et autres droits de gage immobilier contractuels: jusqu’à concurrence de 10 %;

d.

parts d’autres fonds immobiliers et de sociétés d’investissement immobilier visées à l’art. 86, al. 3, let. c: jusqu’à concurrence de 25 %.

⁴Les placements visés à l’al. 3, let. a et b, ne peuvent excéder ensemble 40 % de la fortune du fonds.¹⁷⁴

⁵La FINMA peut accorder des dérogations dans des cas dûment fondés.

(art. 59, al. 2, LPCC)

¹La direction et la SICAV exercent une influence prépondérante lorsqu’elles disposent de la majorité des parts de copropriété et des voix.

²Elles doivent se réserver, dans un règlement d’utilisation et d’administration au sens de l’art. 647, al. 1, du code civil (CC)¹⁷⁵, l’application de tous les droits, mesures et actes prévus aux art. 647a à 651 CC.

³Le droit de préemption prévu à l’art. 682 CC ne peut être supprimé par contrat.

⁴Les parts de copropriété d’installations communautaires propres à des immeubles du placement collectif qui font partie d’un complexe immobilier n’obligent pas à acquérir une influence prépondérante. Dans de tels cas, le droit de préemption visé à l’al. 3 peut être supprimé par contrat.

(art. 60 LPCC)

¹On entend par engagements les crédits contractés, les engagements courants ainsi que tous les engagements nés des parts dénoncées.

²Sont réputés valeurs mobilières à court terme servant un intérêt fixe les droits de créance jusqu’à douze mois d’échéance ou d’échéance résiduelle.

³On entend par avoirs disponibles à court terme l’encaisse, les avoirs postaux¹⁷⁶ ou bancaires à vue et à terme jusqu’à douze mois d’échéance, ainsi que les limites de crédit fermes accordées par une banque jusqu’à concurrence de 10 % de la fortune nette du fonds. Les limites de crédit ne doivent pas dépasser la limite maximale des gages admis selon l’art. 96, al. 1.

(art. 65 LPCC)

Des valeurs mobilières servant un intérêt fixe jusqu’à 24 mois d’échéance ou d’échéance résiduelle peuvent être détenues pour garantir le financement de projets de construction.

(art. 61 LPCC)

Les instruments financiers dérivés sont autorisés pour assurer la couverture des risques, de taux d’intérêt, de change, de crédit et de marché. Les dispositions valables pour les fonds en valeurs mobilières (art. 72) sont applicables par analogie.

(art. 63, al. 2 et 3, LPCC)

¹Sont considérés comme des personnes proches, en particulier:

a.

la direction, la SICAV, la banque dépositaire et leurs mandataires, notamment les architectes et les entreprises de construction mandatés par celles-ci;

b.

les membres du conseil d’administration et les collaborateurs de la direction ou de la SICAV;

c.

les membres du conseil d’administration et de la direction de la banque dépositaire, ainsi que les collaborateurs de cette dernière chargés de surveiller les fonds immobiliers;

d.

la société d’audit et ses collaborateurs chargés de vérifier les fonds immobiliers;

e.

les experts chargés des estimations;

f.

les sociétés immobilières n’appartenant pas intégralement au fonds immobilier ainsi que les membres du conseil d’administration et les collaborateurs de ces sociétés immobilières;

g.

les gérances chargées d’administrer les valeurs immobilières ainsi que les membres du conseil d’administration et les collaborateurs de ces gérances;

h.

les personnes détenant une participation qualifiée au sens de l’art. 14, al. 3, LPCC, dans des sociétés mentionnées ci-dessus sous let. a à g.

²Les mandataires au sens de l’al. 1, let. a ne sont pas considérés comme des personnes proches s’il peut être prouvé qu’ils n’exercent pas ou n’ont pas exercé d’influence directe ou indirecte sur la direction ou sur la SICAV ou que la direction ou la SICAV ne sont pas, pour une autre raison, partiales dans l’affaire.

(art. 64 LPCC)

¹Les immeubles que la direction ou la SICAV souhaite acquérir doivent être estimés au préalable.¹⁷⁹

²Pour faire son estimation, l’expert chargé des estimations visite les immeubles.

³Lors d’une vente, on peut renoncer à une nouvelle estimation si:

a.

l’estimation existante date de moins de 3 mois, et

b.

les conditions n’ont pas changé considérablement.¹⁸⁰

⁴La direction et la SICAV sont tenues d’exposer à la société d’audit les motifs des ventes effectuées au-dessous de la valeur d’estimation et des acquisitions conclues au-dessus de cette dernière.

(art. 64 LPCC)¹⁸¹

¹Les experts estiment la valeur vénale des immeubles appartenant au fonds immobilier à la clôture de chaque exercice annuel.

²La visite des immeubles par les experts chargés des estimations doit être renouvelée au moins tous les trois ans.

³Les experts doivent justifier leur méthode d’estimation vis-à-vis de la société d’audit.

⁴Si elles comptabilisent dans leurs livres une autre valeur que celle résultant de l’estimation, la direction et la SICAV en exposent les motifs à la société d’audit.

(art. 64 et 65 LPCC)¹⁸²

¹La direction et la SICAV font vérifier par au moins un expert chargé des estimations si les coûts prévus des projets de construction sont appropriés et conformes au marché.

²Une fois la construction achevée, elles font estimer la valeur vénale de l’immeuble par au moins un expert.

(art. 67 LPCC)¹⁸³

¹La direction de fonds et la SICAV publient dans les organes de publication la valeur vénale de la fortune du fonds et la valeur d’inventaire des parts du fonds qui en résulte en même temps qu’elles les communiquent à la banque ou à la maison de titres assurant un traitement en bourse ou hors bourse des parts de leurs fonds immobiliers.¹⁸⁴

²Pour les fonds immobiliers négociés en bourse ou sur un autre marché réglementé ouvert au public, les dispositions boursières pertinentes s’appliquent également.

(art. 65 LPCC)

¹En cas de constitution de gages sur des immeubles et de mise en garantie des droits de gage conformément à l’art. 65, al. 2, LPCC, l’ensemble des immeubles ne peuvent être grevés en moyenne que jusqu’à concurrence du tiers de leur valeur vénale.¹⁸⁵

^1bisAfin de préserver la liquidité, le taux auquel l’ensemble des immeubles peuvent être grevés peut être relevé temporairement et à titre exceptionnel à la moitié de la valeur vénale:

a.

si le règlement le prévoit, et

b.

si les intérêts des investisseurs demeurent préservés.¹⁸⁶

^1terLa société d’audit prend position concernant les conditions selon l’al. 1^bis à l’occasion de la vérification du fonds immobilier.¹⁸⁷

²Si elles font construire ou rénovent des bâtiments, la direction et la SICAV peuvent, pendant la période de préparation, de construction ou de rénovation, créditer le compte de résultats du fonds immobilier d’un intérêt intercalaire au taux du marché pour les terrains constructibles et les bâtiments en construction; le coût ne doit cependant pas dépasser la valeur vénale estimée.

(art. 66 LPCC)

¹Des parts peuvent être émises en tout temps, mais uniquement par tranches.

²La direction et la SICAV déterminent au moins:

a.

le nombre de nouvelles parts qu’il est prévu d’émettre;

b.

les conditions d’acquisition qu’il est prévu d’appliquer aux anciens investisseurs;

c.

la méthode d’émission pour le droit de souscription préférentiel.

³Les experts vérifient la valeur vénale de chaque immeuble en vue du calcul de la valeur d’inventaire et de la fixation du prix d’émission.

(art. 66 LPCC)

Lorsque des parts sont dénoncées en cours d’exercice, la direction de fonds et la SICAV peuvent les rembourser de manière anticipée après la clôture de l’exercice, à condition que:¹⁸⁸

a.¹⁸⁹

l’investisseur l’ait demandé en la forme écrite ou sous toute autre forme permettant d’en établir la preuve par un texte, lors de la dénonciation;

b.

tous les investisseurs ayant demandé un remboursement anticipé puissent être satisfaits.