Chapitre 2 Justificatifs relatifs au titre

¹S’agissant des justificatifs relatifs au titre, les pièces justificatives doivent être produites en original ou, lorsqu’une autorité ou une personne habilitée à dresser des actes authentiques est tenue de conserver l’original, soit en expédition, soit en copie légalisée.

²Lorsqu’une procédure est engagée d’office, il est établi une pièce justificative contenant le mot-clé de l’inscription ainsi que ses motifs.

³Les cantons peuvent édicter des prescriptions concernant les exigences formelles relatives aux pièces justificatives.

Les actes authentiques et les légalisations faits à l’étranger sont reconnus lorsqu’ils:

a.

sont munis d’une attestation de l’autorité compétente au lieu de l’instrumentation, certifiant qu’ils ont été effectués par une personne compétente habilitée à dresser des actes authentiques (apostille), et

b.

sont complétés par une légalisation du gouvernement étranger et de la représentation diplomatique ou consulaire compétente suisse, à moins qu’un traité international n’en dispose autrement.

¹Lorsque l’inscription au registre foncier a un effet constitutif pour l’acquisition de la propriété (art. 656, al. 1, CC), le justificatif relatif au titre pour le transfert de la propriété consiste:

a.

en cas de convention de droit privé: dans un acte authentique ou dans un contrat dans la forme prescrite par le droit fédéral;

b.

en cas de partage successoral: dans une déclaration écrite constatant le consentement unanime des héritiers ou dans un acte de partage dressé en la forme écrite;

c.

en cas d’exécution d’un legs: dans une copie légalisée de la disposition pour cause de mort et dans une déclaration constatant l’acceptation du légataire;

d.

en cas d’exercice d’un droit de préemption: dans le contrat de vente et dans la déclaration d’exercice du titulaire du droit de préemption; lorsqu’il s’agit d’un droit de préemption contractuel qui n’est pas annoté, le pacte de préemption (art. 216, al. 2 et 3, CO⁷¹) doit en outre être produit;

e.

en cas d’exercice d’un droit d’emption ou de réméré: dans la déclaration d’exercice du titulaire de ce droit; lorsqu’il s’agit d’un droit d’emption ou de réméré contractuel qui n’est pas annoté, le pacte d’emption ou de réméré doit en outre être produit;

f.

en cas de traité international ou de contrat de droit administratif passé entre des organismes de droit public dotés de la personnalité juridique concernant le transfert d’immeubles du patrimoine administratif: dans une copie légalisée du traité ou du contrat;

g.

en cas de décision d’une autorité administrative: dans la décision entrée en force;

h.

en cas de jugement condamnatoire: dans le jugement accompagné de l’attestation d’entrée en force;

i.

en cas d’adjudication ensuite d’enchères publiques volontaires: dans l’acte justificatif prévu par la loi cantonale ou, lorsqu’un tel acte n’est pas prévu, dans le procès-verbal d’enchères signé par le préposé aux enchères, avec justification de ses pouvoirs.

²La preuve du droit de disposer demeure réservée (art. 84).

¹Lorsque l’acquisition de la propriété intervient avant l’inscription au registre foncier (art. 656, al. 2, CC), le justificatif relatif au titre pour le transfert de la propriété consiste:

a.

en cas de succession: dans un certificat constatant que les héritiers légaux et les héritiers institués sont reconnus comme seuls héritiers du défunt;

b.

en cas d’expropriation: dans un justificatif conforme à la législation appliquée;

c.

en cas de remaniement ou de réunion parcellaire dans une procédure de droit public: dans un justificatif conforme à la législation de procédure appliquée;

d.

en cas d’exécution forcée: dans un certificat de l’office des poursuites ou de l’administration de la faillite constatant l’adjudication;

e.

en cas de jugement formateur: dans le jugement accompagné de l’attestation d’entrée en force.

²Dans les autres cas, le justificatif relatif au titre de l’acquisition de la propriété avant l’inscription au registre foncier consiste:

a.

dans le titre dans la forme prévue par la loi pour l’acte en cause;

b.

dans une décision entrée en force, ou

c.

dans le prononcé entré en force.

¹Lorsque l’acquisition de la propriété intervient du fait de circonstances relevant de la loi sur la fusion, le justificatif relatif au titre pour le transfert de la propriété consiste:

a.

en cas de fusion, lorsque le sujet reprenant est inscrit au registre du commerce: dans un extrait légalisé du registre du commerce du sujet reprenant;

b.

en cas de fusion d’associations ou de fondations, lorsque le sujet transférant ou le sujet reprenant n’est pas inscrit au registre du commerce: dans un acte authentique constatant le transfert de la propriété des immeubles au sujet reprenant et dans un extrait légalisé du registre du commerce du sujet inscrit;

c.

en cas de division: dans un extrait légalisé du registre du commerce du sujet reprenant les immeubles et dans un extrait légalisé de l’inventaire, contenu dans le contrat de scission ou le projet de scission, qui attribue les immeubles;

d.

en cas de séparation: dans un extrait légalisé du registre du commerce du sujet reprenant les immeubles et dans un acte authentique constatant le transfert de la propriété des immeubles au sujet reprenant;

e.

en cas de transfert de patrimoine: dans un extrait légalisé du registre du commerce du sujet transférant les immeubles et dans un extrait légalisé de la partie du contrat de transfert, en forme authentique, concernant les immeubles transférés.

²En cas de transformation, le justificatif relatif au titre consiste dans un extrait légalisé du registre du commerce du sujet ayant subi la transformation.

³En cas de fusion d’instituts de droit public avec des sujets de droit privé, de transformation de tels instituts en sujets de droit privé ou de transfert de patrimoine impliquant un institut de droit public, le justificatif relatif au titre consiste dans un extrait légalisé du registre du commerce du sujet reprenant ou transformé et dans un extrait légalisé de l’inventaire relatif aux immeubles.

¹Lorsque le transfert de la propriété a lieu en relation avec un trust, le justificatif relatif au titre consiste:

a.

dans un contrat en la forme authentique:

1.

lorsque l’immeuble est transféré du constituant au trustee et que le trust est constitué par acte entre vifs,

2.

lorsque l’immeuble est transféré ultérieurement des ayants droit intermédiaires (administrateur officiel de la succession, exécuteur testamentaire) ou des héritiers du constituant au trustee,

3.

lorsque l’immeuble faisant partie d’un trust est transféré d’un trustee inscrit comme propriétaire unique à un autre,

4.

lorsque l’immeuble est transféré ultérieurement des ayants droit intermédiaires ou des héritiers d’un trustee décédé au trustee suivant,

5.

lorsqu’un immeuble faisant partie d’un trust est transféré d’un trustee aux bénéficiaires;

b.

dans un certificat d’héritier ou dans une attestation de l’autorité successorale compétente:

1.

lorsque le trust a été constitué par une disposition à cause de mort et que l’immeuble est transféré directement du constituant à un trustee,

2.

lorsque l’immeuble faisant partie du trust est transféré directement d’un trustee décédé au trustee suivant,

3.

lorsque l’immeuble est acquis par un ayant droit intermédiaire ou par un héritier du constituant ou du trustee obligés au transfert ultérieur de l’immeuble;

c.

dans une copie légalisée de la disposition à cause de mort et dans une déclaration écrite constatant l’acceptation du legs par le trustee, lorsque l’immeuble est acquis par legs par l’intermédiaire des héritiers du constituant;

d.

dans un document écrit signé par tous les trustees attestant la sortie ou l’arrivée d’un trustee, lorsque le transfert de la propriété intervient en raison de la modification de la composition du trust dans laquelle participent plusieurs trustees.

²Les art. 64 et 65 sont applicables à l’acquisition d’un immeuble venant d’un tiers non partie au trust ou à l’acquisition d’un immeuble faisant partie d’un trust par ce tiers.

³La preuve que l’immeuble fait partie d’un trust est apportée par la présence d’une mention au registre foncier, par la production de l’acte constitutif du trust, du contrat de transfert ou d’une décision du tribunal. En l’absence d’une telle preuve, l’office du registre foncier n’examine pas d’office si l’immeuble en question fait partie d’un trust.

¹L’acte constitutif doit indiquer de manière claire et précise la description, la délimitation et la composition des étages.

²À défaut d’une telle indication, l’office du registre foncier impartit un délai pour la production d’un plan de répartition signé par tous les propriétaires et, au besoin, d’une attestation officielle conforme aux prescriptions cantonales aux termes de laquelle les locaux objets d’un droit exclusif sont des appartements ou des locaux commerciaux ou autres formant un tout et disposant d’un accès propre.

³Pour l’inscription de propriétés par étages régies par l’ancien droit, l’art. 20^bis tit. fin. CC est réservé.

¹L’inscription de propriétés par étages avant la construction du bâtiment ne peut être requise que si le plan de répartition est joint à la réquisition.

²L’office du registre foncier inscrit au feuillet du grand livre de l’immeuble de base et aux feuillets du grand livre ouverts aux étages la mention «constitution de PPE avant la construction du bâtiment».

³Le propriétaire par étages ou l’administrateur doit communiquer l’achèvement du bâtiment à l’office du registre foncier dans les trois mois après l’exécution des travaux, le cas échéant avec remise du plan de répartition rectifié après l’exécution de ceux-ci. À la demande de l’office du registre foncier, le plan doit être complété par l’attestation officielle prévue à l’art. 68, al. 2.

⁴Lorsque cette attestation n’est pas produite ou s’il est d’une manière ou d’une autre constaté que les locaux objet d’un droit exclusif ne sont ni des appartements ni des locaux commerciaux ou autres formant un tout et disposant d’un accès propre, l’office du registre foncier fixe un délai à l’expiration duquel, en l’absence d’une décision judiciaire, la propriété par étages est convertie en copropriété ordinaire en application par analogie des art. 976a et 976b CC.

¹Les art. 64 et 65 sont applicables par analogie en ce qui concerne les pièces justificatives à produire pour l’inscription d’une servitude ou d’une charge foncière, que la loi exige la forme authentique ou la forme écrite pour leur constitution.

²Lorsque le droit d’inscrire découle directement de la loi et que cela est établi par le justificatif relatif au titre, il suffit que ce dernier revête la forme écrite.

³Lorsqu’un extrait de plan du registre foncier doit être joint au justificatif relatif au titre (art. 732, al. 2, CC), la localisation de la servitude ou de la charge foncière doit être effectuée par les parties sur cet extrait de telle manière qu’elle ne donne lieu à aucune ambiguïté du point de vue géométrique.

⁴La constitution d’un usufruit par transfert de patrimoine est régie par l’art. 66, al. 1, let. e.

Pour l’inscription de droits constitués sur des concessions de droits d’eau (art. 22, al. 1, let. a, ch. 2) et sur des mines (art. 22, al. 1, let. b), il faut, indépendamment des justificatifs indiqués aux art. 62 à 64, prouver que les conditions spéciales prévues par les lois fédérales et cantonales sont réunies, par exemple, la production de l’autorisation écrite de l’autorité concédante.

Les art. 64 et 65 sont applicables par analogie en ce qui concerne le justificatif relatif au titre à produire pour l’inscription d’un droit de gage.

¹Les justificatifs relatifs au titre doivent revêtir la forme authentique pour:

a.

la transformation d’une cédule hypothécaire sur papier en cédule hypothécaire de registre et inversement;

b.

la transformation d’une cédule hypothécaire au porteur en cédule hypothécaire nominative et inversement;

c.

la transformation d’une hypothèque en cédule hypothécaire et inversement.

²L’al. 1 est également applicable aux cédules hypothécaires créées au nom du propriétaire.

Une cédule hypothécaire au porteur ou nominative constituée avant le 1^er janvier 2012 est transformée en cédule hypothécaire de registre sur réquisition du propriétaire ou du créancier gagiste sur la base d’une convention écrite entre le propriétaire et les ayants droit de la cédule hypothécaire.

¹Le justificatif relatif au titre pour l’inscription d’un droit de gage en cas d’améliorations du sol exécutées avec le concours d’autorités publiques ou sous leur surveillance, consiste dans une attestation de l’autorité compétente constatant le montant de la part des frais incombant à l’immeuble.

²Lorsque l’amélioration du sol a été exécutée sans subside de l’État, il faut le consentement unanime de tous les titulaires de droits réels sur l’immeuble ou une décision du tribunal.

¹Le justificatif relatif au titre pour l’inscription d’une hypothèque légale consiste dans les documents établissant les créances en garantie desquelles l’hypothèque doit être inscrite.

²Le justificatif relatif au titre doit prouver que le propriétaire a reconnu le montant de la créance garantie par gage ou a autorisé l’inscription, ou encore qu’un tribunal a fixé le montant du gage:

a.

pour l’inscription de l’indemnité née de la radiation du droit de superficie (art. 779d, al. 2 et 3, CC);

b.

pour l’inscription d’une hypothèque des artisans et entrepreneurs (art. 837, al. 1, ch. 3, CC);

c.

pour l’inscription d’une hypothèque destinée à garantir la rente du droit de superficie (art. 779i et 779k CC);

d.

pour l’inscription d’une hypothèque destinée à garantir, dans le cas de la propriété par étages, le droit de la communauté aux contributions des propriétaires d’étages (art. 712i CC).

³Le délai prévu aux art. 779d, al. 3 et 839, al. 2, CC est réputé sauvegardé par l’annotation d’une inscription provisoire destinée à garantir les droits de celui qui allègue un droit réel (art. 961, al. 1, ch. 1, CC).

¹Le justificatif relatif au titre en vue d’une annotation doit énoncer les conditions d’exercice du droit annoté et son éventuelle limitation dans le temps.

²L’annotation requise par l’autorité de poursuite d’une restriction du droit d’aliéner est exceptée.

³L’annotation reposant sur un jugement (art. 960, al. 1, ch. 1, 961, al. 1, CC) a pour justificatif le prononcé provisionnel exécutoire.

¹Pour l’annotation des droits personnels conventionnels suivants, le justificatif relatif au titre doit revêtir la forme authentique:

a.

droits d’emption et de réméré;

b.

droits de préemption à un prix fixé à l’avance (art. 216, al. 2, CO⁷², art. 712c, al. 1, CC);

c.

droits de retour du donateur (art. 247 CO);

d.

interdiction du partage (art. 650, al. 2, CC);

e.

suppression ou modification du droit d’attribution dans le droit foncier rural (art. 39 LDFR⁷³);

f.

suppression ou modification des droits de préemption légaux attachés à un immeuble (art. 681b CC);

g.

droits des créanciers postérieurs de profiter des cases libres (art. 814, al. 3, CC);

h.

annotations liées à des servitudes (art. 740a, 779a, al. 2, CC).

²Pour l’annotation des clauses statutaires relatives au transfert de la qualité d’associé d’une société coopérative en cas d’aliénation de l’immeuble (art. 850, al. 3, CO), une copie légalisée des statuts est suffisante.

³Dans tous les autres cas d’annotations de droits personnels, un justificatif relatif au titre revêtant la forme écrite est suffisant.

Le justificatif relatif au titre en vue de l’annotation de restrictions du droit d’aliéner consiste dans:

a.

la décision de l’autorité compétente, lorsqu’il s’agit de droits litigieux ou de prétentions exécutoires, d’une saisie, d’une réalisation de gages ou d’un séquestre;

b.

la copie légalisée de la disposition pour cause de mort, en cas de substitution fidéicommissaire de l’héritier ou du légataire.

¹Lorsqu’il n’est pas prescrit un acte authentique, les pièces justificatives servant à opérer une mention doivent revêtir la forme écrite.

²Les règlements et les décisions des mesures administratives prises par la communauté des copropriétaires (art. 649a, al. 2, CC) doivent être signés par tous les copropriétaires.

³Les règlements de la propriété par étages doivent être signés par tous les propriétaires d’étages. Le procès-verbal constatant la décision de la communauté des copropriétaires d’étages de les admettre est également réputé pièce justificative.

⁴Le justificatif relatif au titre pour les mentions qui reposent sur une décision d’une autorité consiste dans la décision exécutoire.