Chapitre III: Protection contre les congés concernant les baux d’habitations et de locaux commerciaux

¹Le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi.

²Le congé doit être motivé si l’autre partie le demande.

¹Le congé est annulable lorsqu’il est donné par le bailleur, notamment:

a.

parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;

b.

dans le but d’imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;

c.

seulement dans le but d’amener le locataire à acheter l’appartement loué;

d.

pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;

e.

dans les trois ans à compter de la fin d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:

1.

a succombé dans une large mesure;

2.

a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;

3.

a renoncé à saisir le juge;

4.

a conclu une transaction ou s’est entendu de toute autre manière avec le locataire.

f.

en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu’il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.

²La let. e de l’al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu’il s’est entendu avec le bailleur, en dehors d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.

³Les let. d et e de l’al. 1 ne sont pas applicables lorsqu’un congé est donné:

a.

en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux;

b.

en cas de demeure du locataire (art. 257d);

c.

pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d’égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);

d.

en cas d’aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);

e.

pour de justes motifs (art. 266g);

f.

en cas de faillite du locataire (art. 266h).

¹Le locataire peut demander la prolongation d’un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.

²Dans la pesée des intérêts, l’autorité compétente se fondera notamment sur:

a.

les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat;

b.

la durée du bail;

c.

la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement;

d.

le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de ce besoin;

e.

la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux.

³Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l’autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé.

¹Aucune prolongation n’est accordée lorsqu’un congé est donné:

a.

en cas de demeure du locataire (art. 257d);

b.

pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d’égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);

c.

en cas de faillite du locataire (art. 266h);

d.

si, en prévision d’une transformation ou d’une démolition, le contrat de bail a expressément été conclu pour une période expirant au début des travaux ou à la réception de l’autorisation requise.

²En règle générale, aucune prolongation n’est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d’habitation ou des locaux commerciaux équivalents.

¹Le bail d’habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées.

²Lorsque les parties conviennent d’une prolongation du bail, elles ne sont liées à aucune durée maximale et le locataire peut renoncer à une deuxième prolongation.

¹Une partie peut demander que la décision de prolongation modifie le contrat en l’adaptant à la nouvelle situation.

²Si la décision de prolongation n’a pas modifié le contrat, celui-ci reste en vigueur sans changements pendant la prolongation; sont réservées les possibilités d’adaptation légales.

À défaut d’un jugement ou d’un accord contraires, le locataire peut résilier le bail:

a.

en observant un délai de congé d’un mois pour la fin d’un mois lorsque la prolongation ne dépasse pas une année;

b.

en observant un délai de congé de trois mois pour un terme légal lorsque la prolongation dépasse une année.

¹La partie qui veut contester le congé doit saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé.

²Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l’autorité de conciliation:

a.

lorsqu’il s’agit d’un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé;

b.

lorsqu’il s’agit d’un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l’expiration du contrat.

³Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l’autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l’expiration de la première.

⁴La procédure devant l’autorité de conciliation est régie par le CPC¹¹³.¹¹⁴

⁵Lorsque l’autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d’office si le bail peut être prolongé. ¹¹⁵

¹Lorsque la chose louée sert de logement à la famille, le conjoint du locataire peut aussi contester le congé, demander la prolongation du bail et exercer les autres droits du locataire en cas de congé.

²Les conventions prévoyant une prolongation du bail ne sont valables que si elles sont conclues avec les deux époux.

³Le présent article s’applique par analogie aux partenaires enregistrés.¹¹⁶

¹Les dispositions du présent chapitre s’appliquent à la sous-location jusqu’à l’extinction du bail principal. La prolongation n’est possible que pour la durée du bail principal.

²Lorsque la sous-location a pour but principal d’éluder les dispositions sur la protection contre le congé, le sous-locataire bénéficie de cette protection sans égard au bail principal. Si ce dernier est résilié, le bailleur principal est subrogé au sous-bailleur dans le contrat avec le sous-locataire.

¹Le locataire ne peut renoncer à des droits que lui confère le présent chapitre que si ce dernier le prévoit expressément.

²Les conventions contraires sont nulles.