Titre huitièmebis: Du bail à ferme

Le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l’usage d’un bien ou d’un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits.

Les dispositions concernant les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux s’appliquent aussi aux choses dont l’usage et la jouissance sont cédés avec ces habitations ou locaux commerciaux.

¹Les baux à ferme portant sur des exploitations agricoles ou sur des immeubles affectés à l’agriculture sont régis par la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole¹¹⁹, en tant qu’elle contient des dispositions spéciales.

²Au surplus, le code des obligations est applicable, à l’exception des dispositions relatives aux baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux.¹²⁰

Si des ustensiles, du bétail ou des provisions sont compris dans le bail, chacune des parties est tenue d’en remettre à l’autre un inventaire exact, signé, et de participer à une estimation contradictoire.

¹Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue dans un état approprié à l’usage et à l’exploitation pour lesquels elle a été affermée.

²Si un procès-verbal a été établi lors de la restitution de la chose à la fin du bail précédent, le bailleur doit, sur demande, présenter ce document au nouveau fermier lors de la délivrance de la chose.

³De même, le fermier peut exiger que le montant du fermage fixé dans le contrat de bail précédent lui soit communiqué.

Le bailleur est tenu d’exécuter à ses frais les grosses réparations qui s’imposent pendant la durée du bail, dès que le fermier lui en a communiqué la nécessité.

Le bailleur supporte les contributions publiques et les charges qui grèvent la chose affermée.

¹Le fermier doit payer le fermage et, le cas échéant, les frais accessoires à la fin de chaque année de bail, mais au plus tard à l’expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires.

²En ce qui concerne les frais accessoires, l’art. 257a est applicable.

¹Lorsque, après la réception de la chose, le fermier a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de 60 jours au moins et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail.

²Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois.

¹Le fermier est tenu d’exploiter la chose affermée avec le soin nécessaire, conformément à l’usage auquel elle est destinée; il doit notamment en maintenir la productivité à long terme.

²S’il s’agit d’un immeuble, il est tenu d’avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus.

¹Le fermier doit pourvoir au bon entretien de la chose.

²Il doit, conformément à l’usage local, effectuer les petites réparations et remplacer les ustensiles et outils de peu de valeur qui ont péri de vétusté ou par l’usage.

¹Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le fermier, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence, à manquer d’égards envers les voisins ou à négliger son devoir d’entretien, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois.

²Les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose.

¹Si de grosses réparations deviennent nécessaires, ou si un tiers élève des prétentions sur la chose affermée, le fermier est tenu d’en aviser immédiatement le bailleur.

²Le fermier répond du dommage résultant de l’omission d’aviser le bailleur.

¹Le fermier doit tolérer les grosses réparations destinées à remédier aux défauts de la chose ainsi qu’à réparer ou à prévenir des dommages.

²Le fermier doit autoriser le bailleur à inspecter la chose dans la mesure où cet examen est nécessaire à l’entretien, à la vente ou à un affermage ultérieur.

³Le bailleur doit annoncer à temps au fermier les travaux et les inspections et tenir compte, lors de leur accomplissement, des intérêts de celui-ci; les dispositions sur le bail à loyer (art. 259d et 259e) sont applicables par analogie en ce qui concerne les prétentions éventuelles du fermier en réduction du fermage et en dommages-intérêts.

¹Les dispositions sur le bail à loyer (art. 258 et 259a à 259i) sont applicables par analogie:

a.

lorsque le bailleur ne délivre pas la chose à la date convenue ou qu’il la délivre avec des défauts;

b.

lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au fermier et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais ou que le fermier est empêché d’user de la chose conformément au contrat.

²Les dérogations au détriment du fermier sont nulles si elles sont prévues:

a.

dans des conditions générales préimprimées;

b.

dans les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux.

¹Le bailleur n’a le droit de rénover ou de modifier la chose que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au fermier et que le bail n’a pas été résilié.

²Lors de l’exécution de tels travaux, le bailleur doit tenir compte des intérêts du fermier; les dispositions sur le bail à loyer (art. 259d et 259e) sont applicables par analogie en ce qui concerne les prétentions éventuelles du fermier en réduction du fermage et en dommages-intérêts.

¹Sans le consentement écrit du bailleur, le fermier ne peut:

a.

apporter au mode d’exploitation de la chose un changement essentiel dont les effets s’étendraient au-delà de la durée du bail;

b.

entreprendre des travaux de rénovation ou de modification de la chose qui dépassent le bon entretien de celle-ci.

²Lorsque le bailleur a donné son consentement, il ne peut exiger la remise en état de la chose que s’il en a été convenu par écrit.

³Si le bailleur n’a pas donné son consentement écrit à un changement, au sens de l’al. 1, let. a, et que le fermier n’a pas remis la chose en état dans un délai convenable, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois.

Les dispositions sur le bail à loyer (art. 261 à 261b) sont applicables par analogie:

a.

en cas d’aliénation de la chose;

b.

en cas d’octroi d’un droit réel limité;

c.

en cas d’annotation du bail au registre foncier.

¹Le fermier peut sous-affermer ou sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.

²Le bailleur ne peut refuser son consentement à la sous-location de locaux qui font partie de la chose affermée que:

a.

si le fermier refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location;

b.

si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives;

c.

si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs.

³Le fermier est garant envers le bailleur que le sous-fermier ou le sous-locataire n’utilisera ou n’exploitera la chose que conformément au bail principal. Le bailleur peut s’adresser directement au sous-fermier ou au sous-locataire à l’effet de les y obliger.

L’art. 263 est applicable par analogie au transfert à un tiers du bail à ferme de locaux commerciaux.

¹Lorsque le fermier restitue la chose sans observer le délai ou terme de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau fermier qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau fermier doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.

²À défaut, le fermier doit s’acquitter du fermage jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal.

³Le bailleur doit admettre l’imputation sur le fermage:

a.

de la valeur des impenses qu’il a pu épargner ainsi que

b.

des profits qu’il a retirés d’un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé.

L’art. 265 est applicable par analogie à la compensation de créances découlant du bail à ferme.

¹Lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d’une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l’expiration de la durée convenue.

²Si le bail est reconduit tacitement, il se renouvelle d’année en année, aux mêmes conditions, sauf convention contraire.

³Une partie peut résilier le bail renouvelé en observant le délai de congé légal pour la fin d’une année de bail.

¹Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant un délai de congé de six mois pour n’importe quel terme, s’il n’existe ni convention ni usage local contraires et si la nature de la chose ne laisse présumer aucune autre volonté des parties.

²Une partie peut résilier le bail à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux conclu pour une durée indéterminée en observant un délai de congé minimum de six mois pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut d’un tel usage, pour la fin d’un trimestre de bail. Les parties peuvent convenir d’un délai plus long ou d’un autre terme.

³Lorsque le délai ou le terme de congé n’est pas respecté, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent.

¹Si, pour de justes motifs, l’exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n’importe quel moment, en observant le délai de congé légal.

²Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances.

¹En cas de faillite du fermier après la délivrance de la chose, le bail prend fin à l’ouverture de la faillite.

²Toutefois, si des sûretés suffisantes sont fournies au bailleur pour le fermage courant et pour les objets portés à l’inventaire, le bailleur est tenu de laisser subsister le contrat jusqu’à la fin de l’année de bail.

En cas de décès du fermier, ses héritiers, de même que le bailleur, peuvent résilier le contrat en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal.

¹Le congé des baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux doit être donné par écrit.

²Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au fermier la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail.

³À défaut, le congé est nul.

¹À la fin du bail, le fermier doit restituer la chose, avec tous les objets portés à l’inventaire, dans l’état où ils se trouvent.

²Il a droit à une indemnité pour les améliorations qui résultent:

a.

de soins dépassant une administration diligente de la chose;

b.

de rénovations ou de modifications auxquelles le bailleur a donné son consentement écrit.

³Il doit indemniser le bailleur des dégradations qu’il aurait pu prévenir par une administration diligente de la chose.

⁴Est nulle toute convention conclue avant la fin du bail et prévoyant que le locataire devra verser une indemnité destinée à couvrir autre chose qu’un dommage éventuel.

¹Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l’état de la chose et aviser immédiatement le fermier des défauts dont celui-ci répond.

²Si le bailleur néglige de le faire, le fermier est déchargé de toute responsabilité, à moins qu’il ne s’agisse de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l’aide des vérifications usuelles.

³Si le bailleur découvre plus tard des défauts de ce genre, il doit les signaler immédiatement au fermier.

¹Si, lors de la délivrance de la chose, les objets portés à l’inventaire ont été estimés, le fermier doit, à la fin du bail, les restituer de même espèce et valeur ou payer la moins-value.

²Il ne doit aucune indemnité s’il prouve que les objets non représentés ont péri par la faute du bailleur ou par force majeure.

³Il a droit à une indemnité pour la plus-value provenant de ses impenses et de son travail.

Le bailleur a, pour la garantie du fermage de l’année écoulée et de l’année courante, le même droit de rétention qu’en matière de bail à loyer (art. 268 et s.).

¹Les dispositions sur le bail à loyer (art. 271 à 273c) sont applicables par analogie pour ce qui est de la protection contre les congés concernant les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux.

²Les dispositions relatives au logement de la famille (art. 273a) ne sont pas applicables.

La procédure est régie par le CPC¹²².

¹Dans le bail à cheptel qui ne se rattache pas à un bail agricole, tous les profits tirés du bétail loué appartiennent au fermier, sauf convention ou usage local contraires.

²Le fermier nourrit et soigne le bétail; il paie au bailleur un fermage consistant soit en espèces soit en une part des profits.

¹Sauf convention ou usage local contraires, le fermier répond du dommage subi par le cheptel, s’il ne prouve que le dommage s’est produit malgré toute la diligence déployée dans les soins et la garde du bétail.

²Les frais extraordinaires d’entretien qui n’ont pas été causés par la faute du fermier sont à la charge du bailleur.

³Le fermier est tenu de signaler dès que possible au bailleur les accidents ou maladies d’une certaine gravité.

¹Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier pour n’importe quel terme, sauf convention ou usage local contraires.

²La résiliation doit être faite de bonne foi et ne doit pas avoir lieu en temps inopportun.